鄉鎮房地產調研報告范文1

1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【】37號文件已經要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。

2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發布拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，

3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。

4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。

5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。

6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套

房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。

7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。

鄉鎮房地產調研報告范文2

關注民生，讓百姓實現“住有所居”的目標，是黨委、政府的中心工作之一，也是政協組織關心的重要議題。為了深入了解榆林房地產市場起伏較大的原因，促進榆林房產業的健康有序發展，按照20xx年榆林市政協總體工作安排，環資委就金融危機對我市房地產業的影響，向榆陽、神木、府谷等7個房地產市場肯為完善的縣區和市發改、房產、統計等8個相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，并在榆林城區進行了實地視察。為了切實搞好這次視察活動，視察前組織部分委員及相關部門負責同志召開座談會，就視察路線、房產企業的確定、視察內容以及視察方法廣泛征求意見。視察結束后，又召集榆林城區有代表性的房地產企業召開專題座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關榆林市房地產市場視察情況報告如下：

一、基本情況

奎年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場盔一步得到完善。

20xx年至20xx年10月份，全市共建成商品房面積210.6萬㎡，完成銷售面積136.8萬㎡，空置面積74.0萬㎡，空置率為35.2%，其中20xx年1-10月份全市建成商品房面積49.1萬㎡，銷售27.2萬㎡。

20xx年榆林市區商品房均價1646元/㎡，20xx年漲至2300元/㎡，20xx年更是漲至高層4000元/㎡、多層3000元/㎡，20xx年1-10月份，高層3900-4100元/㎡、多層3000-3200元/㎡。盡管20xx年下半年以來成交量下降明顯，但房價仍未下降且略有上升，這主要是受建材價格、心理預期等諸多因素的影響。20xx年特別是二、三季度以來，榆林城區樓市發生強勢反彈，從低迷逐步走向火熱，5-10月份剛性需求促成成交量大幅反彈，房價平穩上揚。

經濟適用住房也是影響榆林房地產市場的重要因素。20xx年–20xx年全市累計完成經濟適用房85.1萬㎡，其中20xx年完成22萬㎡;20xx年完成18.1萬㎡,同比下降17.7%;20xx年完成45萬㎡，同比增加了148.6%，安置住房困難戶8510戶。目前在建經濟適用住房23萬㎡，小高層均價2300元/㎡，多層均價約1800元/㎡，在房產市場占有較大份額。

廉租房建設起步較晚。在實物配租方面，榆、神、府等7個縣區申報了建筑面積7.7萬㎡(1540套)，總投資1.17億元，其中榆陽區等5個縣區已開工4.25萬㎡、850套。

二、我市房地產市場的主要表現及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。榆林房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20xx年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，榆林的房地產市場迎來了快速發展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致榆林特別是榆林市區的房價起伏較大(見圖2)，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，榆林的房地產市場也受到了較大程度的影響，20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發量明顯下滑。

20xx年全市房地產上市交易面積67.6萬㎡，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發量下降10%，到20xx年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，7縣區分別比上季度增長了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：一是去年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放;二是救*政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩定宏觀經濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發熱情，進而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發。

同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于20xx年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.93個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了榆林房地產市場肯快回暖。

2、區域發展不平衡，南北差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業之一的房產業也存在明顯的不平衡性。目前我市僅有榆、神、府、定、靖、橫等北部6縣區有規模較大的房產市場，綏、米、子等南部6縣區房產市場正處于起步發展階段。同時，房價也存在較大差異。如作為全國百強縣之一的神木縣20xx年-20xx年全縣共建成商品房面積60萬㎡，房價高峰時一些地理位置優越的房價達到5400元以上，南部縣區的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20xx年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從20xx年第三季度以來，受金融危機影響，榆林的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經濟基礎好且在榆林房產投資中受益的人則到西安、北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，榆林的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。榆林城區國有建設用地使用權招拍掛工作從20xx年起實施，隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著榆林經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升(見表4)：

20xx年以前，榆林城區土地價格畝均價為57.43萬元，而20xx—20xx每畝均價為207.4萬元，20xx年畝均價94.1萬元，基本與20xx年以前持平，土地價格的變化正與榆林城區的房價基本吻合。據調查，20xx年上半年榆林城區房地產企業未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。20xx年金融危機以來，房地產企業均未冒然購地，他們對這場筐融危機的影響程度、持續時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發成本大幅提高。

榆林市房地產開發企業的土地購置費用，從20xx到20xx年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20xx年至20xx年，榆林市房地產市場持續火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍;之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20xx年至20xx年土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。依據榆林市商品房屋銷售額和銷售面積計算出來的平均銷售價格(現價)，從20xx年的20xx元/㎡上升到20xx年的2394元/㎡，上漲了344元/㎡，漲幅達17%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發商造成一定的壓力。總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20xx年股市持續低迷，存款利率較低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。

因此，經濟發展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產企業的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取聚格，從而直接推動了房地產成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發投資是房地產開發的前期準備，是將“生地”變為“熟地”資金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。從20xx年—20xx年，每平方米土地開發成本由263元上升到794元，增加了531元。

5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。20xx年榆林市房地產開發企業的本年度資金來源中，國內貸款占到17%，到20xx年上升到33%;企業自籌和其他資金來源的比重分別由51%、32%下降到20xx年的42%和25%。在省內其他地區房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩中有升，也是我市支持房地產市場良性發展政策的具體體現。20xx年國內貸款達到48%，企業自籌和其他資金來源分別占到27%、25%

企業自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態，人心的穩定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。

面對金融危機的嚴重影響，市委、市政府審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全市工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中省宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，榆林的房產企業逐步走出低谷，從第二季度開始，榆林的房地產受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對榆林經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、我市房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用

1、房地產業對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業進入持續穩定發展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到20xx年，房地產行業年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20xx年，扣除土地購置費后的房地產開發投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產開發投資到引致的相關產業經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20xx年榆林市房地產業開發投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮固定資產投資，房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：

3、房地產業對消費增長的貢獻。20xx年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。在全球金融危機仍未見底、經濟未完全復蘇的情況下，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇(見表7)：

4、房地產業對財政收入的貢獻。20xx年—20xx年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20xx年房地產稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20xx年1—10月份，房地產營業稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。20xx年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較去年5349萬元同比增長16.96%。

此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

從表8可以看出，20xx年全市房地產稅收占稅收總收入的2.87%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，20xx年房地產稅收收入占稅收總收入的2.53%，所占比例略有下降。但實際上，與同期相比，凈增加了198萬元，仍處于上升趨勢。進入20xx年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收全年完成7116萬元，占稅收總收入的1.18%，較上年同期減少2742萬元，所占份額下降了1.35個百分點，下滑幅度較大。20xx年1—10月份，房地產行業稅收完成6256萬元，同比增長16.96%，占稅收總收入的1.21%。

四、對規范我市房地產的幾點建議

促進房地產業持續健康發展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發展需要、政策作用符合市場改革方向。榆林房地產業近年來的迅猛發展，對于推動榆林經濟快速發展，促進區域中心城市建設發揮了重要作用。

為了加快榆林房地產的健康有序發展，應加強以下幾個方面的工作：

1、政府要加強對房地產業的調控和監管。房地產業的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業中的政府職責，對于促進房地產業具有重要意義。

一是要穩定房價，防止房價的.大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩發展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要把握規劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用;又要科學、合理地控制投放數量;既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經濟發展的成果，又要尊重市場規律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發展規律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。

二是定時發布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業的健康發展提供依據。要對榆林的房地產市場盔行深入調查研究，通過統計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統計信息進行定期發布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業的健康發展提供一個權威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產企業的監管。目前，全市共有房地產開發企業129個，其中具有二級資質的開發企業12個，三級資質開發企業31個，四級資質開發企業73個，暫定資質開發企業13個，有項目的房地產開發企業僅占總房地產開發企業的三成左右，且房地產企業良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業的核心競爭力;另一方面企業太多也造成了監管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業，通過資源整合、優勢互補、強強聯合，使他們的企業做大做強，培養造就幾個全省、全國的品牌房地產企業，讓他們充分發揮在城市建設和城鄉一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業績差的小企業，逐步退出房地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優勢，另辟生存發展空間。

四是要進一步規范房地產市場開發秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為。“小產權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉規劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規房產。在國家未出臺“小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發秩序。

2、加強土地管理，確保房地產業的土地供需平衡。國土資源部今年上半年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型，620個案例中，銷售房價最高的為45000元/㎡，最低為1130元/㎡，地價占房價最低例為5.3%，最高為58.6%。620個案例地價占房價比例平均為23.2%，356個項目比例在15%-30%之間，其中比例在30%以下的約占總數的78%。土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。

一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。

二是規范土地市場，加大對劃撥用地的監管力度。對因企業破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發的，必須按原土地用途開發;如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓;對以其他方式變相進行經營性開發的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發生。

三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發理念要不斷提高，進一步增強房產企業的市場競爭力。首先開發理念要與榆林發展同步。榆林城市發展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發達城市的開發理念直接接軌。鄂爾多斯市現在人均gdp是1萬多美元，超過北京、上海，創造了中國的奇跡。鄂爾多斯市除了能源的推動外，以房地產業為代表的第三產業的強勢增長也功不可沒。據統計，鄂爾多斯市房地產業占gdp的比重為40%多，遠高于榆林房地產業18.7%的比重。未來要使榆林房地產飛速發展，必須首先加快城市發展，讓先進的開發城市理念進入榆林，帶動榆林房地產更好地發展。榆林房地產開發必須順應未來發展的總趨勢，走整體性、規模化發展之路。

其中，政府必須強化其總體規劃功能，否則必然導致開發水平參差不齊。隨著房地產業的蓬勃發展，最終整個產業必然朝著品牌化的道路發展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發品質要求的提高，房地產企業必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規模、配套、價格、環境、戶型以及今后的物業管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創新。

4、公開稅費項目，規范稅費征管行為。據有關統計數據顯示，土地出讓金、稅費三項合計流向政府的收入占房地產開發企業總支出的59.42%。據不完全統計，我市共向房地產企業征收的稅費共50余項:

其中一些項目的收取比例彈性較大，這就給某些政府權力部門提供了權力尋租的機會，增大了腐的可能性，同時也減少了財政收入，加重了企業負擔，損害了政府形象。因此，政府要組成清查組，對所有稅費項目進行一次清理整頓，對國家、省上明令規定繳納的稅費項目予以保留;對一些地方性或與國家法律、法規、規定相悖的要予以取締，廢除一些不合理的收費項目，減免一些收費項目，以減輕開發商負擔，增大房地產企業的投資動力。

5、加強城市配套建設，提高城鎮居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產企業的發展具有重要作用，隨著人們的生活節奏的不斷加快，對追求生活品質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。榆林開發區作為區域中心城市建設的重點之一，近年來發展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區等一部分黨政機關辦公大樓的相繼投入使用，必將對榆林房地產市場產生積極而深遠的影響。城鎮居民收入的增加是購房置業的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質量，提高生活品質。要按照科學發展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和榆林經濟快速發展的成果，不斷提高和改善居住的環境和居住條件。

6、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規范，這對于房地產業的發展有重要影響。健康有序的房地產業離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構的設立和人員的配備，建立健全完善的規章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動榆林房地產業的健康有序發展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產業發展的政策方向對、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產開發市場，積極引導房產業向規模化、集約化、品牌化方向發展，為城鄉一體化建設和區域中心城市建設做出積極的貢獻。

鄉鎮房地產調研報告范文3

一、引言

隨著國民經濟的高速發展，中國的房地產業業發展得如火如荼。而據我們觀察發

現，天津作為大城市，其房地產業早已漸趨成熟。相對地，物業管理服務業也應運而生。物業管理，簡單來說，就是人們對物業的管理活動，泛指一切有關房地產開發、租賃、銷售及租售后的管理和服務，包括房地產開發的早期介入和前期管理以及房屋及設備、公共設施的保養、維修，住宅小區的治安、環衛、交通、分送信報、公共綠化、道路養護等內容，范圍相當廣泛。有的物業管理還兼營小區內的商業服務、搬家服務、家政服務、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務項目，寓管理于服務之中。

在市場經濟體制下，隨著生產生活節奏的加快，人們對物質文明和精神文明內涵

和外延認識的提高與深化，以及物業市場產權交易的頻繁，從物業管理的發展趨勢來看，物業管理的范圍將是越來越寬，人們所需要的物業管理服務項目業將越來越細化。因此，為了更好地了解認識天津市中低檔住宅物業管理服務的真實狀況，我們選擇了天津最具代表性的住宅區——小海地區域的住宅，并對其物業管理服務狀況的調查。通過以調查問卷的方式對小海地物業管理服務的基本狀況及居民的滿意度進行了測評。希望通過這次調查可以大體了解天津市中低檔住宅的物業管理服務水平、質量，從中可為相關部門比較客觀的需求情況，也能為天津市房地產市場物業管理服務的健康發展提供必要有效的幫助。

二、研究設計

（一）研究的理論假設

“天津小海地房地產物業管理服務狀況”的概念界定：房地產物業管理的服務狀況能從幾個方面調查，從對居民的收費公布中，了解是否有亂收費現象。調查居民對小區物業管理公司最不滿意的地方，從中了解天津中低檔住宅物業管理公司所存在的不足現象，從中更深入調查天津居民對物業服務公司的要求。

（二）調查對象

小海地地區的居民樓，玉峰花園、龍博花園、桂山里

（三）調查時間

4月9日就現有規劃方案專項討論會

4月13日提交調研問卷樣本及調研細化方案4月16日進行問卷的新一輪修改，并最終確定

4月17日-5月6日走訪小區，逐個進行訪問，問卷總數80份，有效問卷70份5月7日-13日進行數據統計分析，市調報告完成提交

（四）調查方法

首先采取調查問卷的方式即“撒網”，在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優秀物業的管理經驗，提出較為合理的解決方案。

（五）調查內容

為了更深入的調查小海地地區物業管理服務，本小組特從以下幾點進行調查。

1.調查小區的物業管理和服務質量：分別從小區環境、安保、配套設施等方面對業主進行調查，從而分析小區業主對小區物業管理服務的.質量和滿意度。

2.調查小區的物業管理收費滿意程度：項目收費標準、是否出現亂收費現象等的方面對業主進行調查，從而分析小區業主對物業管理的收費滿意度和更好的規范小區物業管理費的收取。

（六）資料的收集和分析

資料主要來源于發放的問卷。本次調查了三個小區，實際發放問卷80份，回收80份，回收率100%，其中有效問卷80份，有效回收率100%，全部問卷資料由調查員檢查核實后進行編碼，然后輸入計算機基本情況。

分析方法：在問卷中篩選出較為合理的問卷，進行歸納整理，做成柱狀圖，找出關注度最高地物業問題即排名第一者，做分析研究，借鑒全國優秀物業的管理經驗，提出較為合理的解決方案。

三、調查結果與分析

（一）問卷結果分析

四、結論與建議

（一）調查結果

無論從哪個年齡段的人來看，衛生環境都是最突出的問題，在走訪過程中，我們也親身體會到小海地地區的衛生環境問題確實很嚴重，其次安保問題與配套設施問題也不容忽視。但我們的調研主要針對最突出物業問題的分析與解決，因此，以下分析與建議僅針對小海地地區衛生環境問題。

（二）衛生環境問題原因分析

1．小海地地區居民中，中老年占很大比例，消費能力偏弱，對物業服務要求也不高。2.多數小海地地區居民原為附近工廠的工人，人群整體素質相對偏低，經濟能力不高；除此之外，小海地地處天津河西區與津南區交界處，人員流動比較大，不利于管理

3.很多住宅屬于河西和津南雙重管理，導致兩方互相推卸責任，最終無人管理的結果。4.與天津市內六區房地產狀況相比較，小海地住宅屬于中低檔住宅，價格相對較低，配套設施相對不夠完善，物業水平相對不夠成熟。5.缺少居委會及業主委員會的管理。

（三）建議

1.建立健全業主大會制度，要解決物業管理中存在的難題，應該說，健全業主大會制度是一個突破口。通過業主委員會與物業管理中心協調，并對其工作進行監督。

2.進行先期清理，街道組織社區、潔安序物業對院內的亂搭亂建等進行清理。讓居民享受干凈的衛生環境的舒適感，進而提高居民對衛生環境的重視。

3.廣泛宣傳，認真摸排。各社區、各單位要結合實際，利用閉路電視、廣播、黑板報、宣傳欄、懸掛橫幅靈活多樣地形式廣泛開展宣傳活動，各小區社區至少懸掛宣傳橫幅1條，通過宣傳使廣大群眾明確整治的標準、重點和要求，以營造濃厚地整治氛圍。

4.利用大運會的契機，“人人動手，清潔家園，喜迎大運會”以此調高居民“家園主人翁”意識。

5.政府及街道居委會等要進行不定期的衛生環境檢查，強化監督，落實獎懲。

6.對物業公司來說標準化管理和操作是確保工作質量長期穩定的基本要求，工作標準是實施標準化管理和操作的前提條件。工作標準的制定一定要有可操作性和可考評性，也就是說：既要使操作人員知道自己應工作到什么程度，避免其工作疏漏；又要使主管人員按照工作標準進行考評來控制工作質量。

每天做到“四個一”：一布置安排，一檢查考評，一總結講評，一交流學習，就可以保證控制過程兼顧結果，并且將管理覆蓋到每一天、每一件事，控制到每一個環節，規范到每一個細節，精確到每一項操作，從而達到日日控制，事事控制；在此基礎上，通過日常的互動交流學習培訓不斷地提高主管人員和操作人員的素質，并且通過持之以恒地反復抓，抓反復，抓重點，抓提高，在操作人員、主管人員、業主（住戶）共同努力下，就一定能夠持續的改進提高住宅小區環境衛生質量，滿足業主（住戶）的需求和潛在需求。

鄉鎮房地產調研報告范文4

一.調查背景及目的

近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，2002年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產開發經營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。

二.調查方法

通過采取問卷調查的方法，對鄭州市居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷40份，獲取調查結果后采用Excel表對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產市場方面的情況。

三.調查結果

1.居住條件分析

我們可以看出，在消費者的居住條件中，出租房和商品房所占比例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經濟適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。

2.家庭收入分析

從以上數據我們可以看出，鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內，占到被調查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。

3.住房面積分析

從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。

4.居民信息獲得途徑

從以上數據我們可以看出，消費者獲得房地產信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構、網絡、專業雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開發商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告，并且要注重服務水平和房產質量，使該房產在消費者的人際關系網中得到大力推廣。

5.居民購房計劃分析

從以上數據我們可以看出，消費者計劃在3-5年內購房的占40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。

6.居民購房目的分析

以上數據我們可以看出，消費者的購房目的84%為自住;10%為出租;6%為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

7.居民能承受房價分析.

由以上數據我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數人還是中等收入水平，能接受的房價還是在5000元/平米一下，而現實房價由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無法接受。

8.居民購房面積分析

從以上數據我們可以看出，消費者對房屋面積的要求大多數為80-100m3，占45.71%;100-130m3占28.57%;130m3占20%;50-80m3占5.71%;50m3為0。由此我們可以看出，大多數消費者對房屋面積的要求為80-100m3，開發商在設計房屋時應適當增大該類房屋的數量。

9.居民購房付款方式分析

選擇分期付款方式的購房者占63%，選擇銀行付款的購房者占20%，選擇一次性付清的購房者占17%，選擇公積金貸款的購房者占3%。

10.居民對購房配套設施的要求分析

從以上數據我們可以看出，消費者購房時最關注的生活配套設施是學校教育資源、超市及菜場，各占到被調查者的69%;其次是醫療衛生設施和綠地廣場，各占到66%;排到第三位的是休閑場所，占51%;然后依次是商業步行街，占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出，學校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設施，開發商在開發一定要注意地段的選擇。

11.居民對建筑風格要求的分析

從調查分析看，選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%，選擇現代簡潔式風格的購房者的比例占25%，選擇中西結合購房者的比例占22.22%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。

12.居民對未來兩年鄭州房價的分析

從以上數據我們可以看出，對于未來兩年鄭州市的房價來說，認為有上漲可能性的占到多數，為37%，認為變化不大的占到了31%，不好說的占到20%，認為可能會下跌的占到了11%。

13.開發商與購房者矛盾分析

從以上數據我們可以看出，開發商與購房者的主要矛盾是開發商定價過高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開發商的誠信問題占17%;質量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開發商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價，并且還要提高房屋質量和開發商的誠信。

四、問題和建議

就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說，大多數人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，大家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數認為會有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房價繼續上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。從長遠來看，如果越來越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經濟建設，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房價問題的關鍵;國家要采用宏觀調控手段，加大調控力度，穩定房價;政府要制定相關法律法規，約束開發商行為，提高房屋質量，增加保障房和經濟適用房的數量，保證低收入居民的住房需求。

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自20xx年年初以來，面對宏觀經濟下行的壓力，國家和地方各級政府相繼出臺了一系列支持房地產業“穩需求、去庫存、控風險、促轉型”的房地產新政策。20xx年11月10日，習在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時對房地產業提出了明確的指導意見，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”。隨后，中央經濟工作會議將房地產去庫存確定為20xx年我國五大經濟任務之一，在國務院常務會議上也明確提出，“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。至此，因地施策，分類調控，促進房地產業平穩健康發展成為地方各級政府的一項新任務。

近日，市委黨校科干二班第五調研組分別到市房管、規劃、國土等多個職能部門進行走訪，了解了我市房地產庫存整體情況和積壓的主要原因，與萬達、碧桂園、飛揚、葡萄園、漢通等多家房地產企業的高管進行座談，聽取了他們對我市房地產化解庫存的意見。通過全組成員共同商榷，形成一致意見，撰寫此調研報告。

一、我市中心城區房地產庫存情況

截至20xx年12月31日，中心城區累計庫存商品房389.63萬平方米，同比增長16.13%，去化周期29個月，其中商品住房商品住房達到263.4萬平方米，同比增長31.8%，去庫存化周期23個月，比20xx年末下降1個月，非住宅庫存126.23萬平方米，去化周期63個月。

1、從中心城區商品房類型結構看，住宅263.4萬平方米，占待銷商品房總數的67.6%，工業廠房7.36萬平方米、占1.89%，商業101.87萬平方米、占26.15%，辦公6.48萬平方米、占1.66%，其他10.51萬平方米，占2.7%。

2、從中心城區商品住房面積看，單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅7061套、49.05萬平方米，分別占總數的28.16%、18.61%;90—120平方米普通商品住宅11765套、124.59萬平方米，分別占總數的46.91%、47.27%;120—144平方米普通商品住宅4739套、61.83萬平方米，分別占總數的18.9%、23.29%;144平方米以上的非普通商品住宅1513套、28.54萬平方米，分別占總數的6.03%、10.83%。

3、從中心城區商品房銷售情況看，20xx年，中心城區共銷售商品房16124套、156.07萬平方米，同比分別增長16.85%、19.42%，其中住宅12139套、133.38萬平方米，同比分別增長18.38%、20.59%。其中單套建筑面積90平方米以下的普通商品住宅2118套、16.52萬平方米，分別占總數的17.45%、12.39%;90–144平方米普通商品住宅9600套、109.18萬平方米，分別占總數的79.08%、81.86%;144平方米以上的非普通商品住宅421套、7.68萬平方米，分別占總數的3.47%、5.76%。

截止今年3月底，中心城區庫存商品房367.74萬㎡，比去年年底減少21.89萬平方米，去化周期26個月，較去年年底減少3個月;其中商品住房242.65萬㎡，去化周期19月，較去年年底減少4個月。

從上述數據可以看出，20xx年我市中心城區商品房庫存量和銷售量均出現增長，增長幅度基本相同，截止今年3月底，雖然庫存量有所減少，但庫存量偏大的局面仍未改變。

對比相似情況的十堰市，我市房地產去庫存壓力也大體相同。據房產在線統計，截止到20xx年6月30日，十堰城區累計可售住宅套數為41062套，同比增長14%，累計可售住宅面積為4538983.72平米，同比增長13.9%。其中張灣區累計可售現房3943套，面積約411485.26平米，茅箭區累計可售現房11536套，可售面積1323384.19平米，白浪區可售現房843套，可售面積約93613.05平米，各區域都有大量的可售現房。而根據十堰目前現狀，每年能夠消化掉的房源大約在15000套左右。就此看來，僅截止于6月30日止的房源庫存就需要三年的時間來消化。

二、我市房地產庫存量偏大的主要原因

1、土地供應量過大。受本地財政依賴土地收入和前幾年房地產火熱的影響，20xx年以來，荊門和國內、省內很多三、四線城市一樣，出現了土地供應節奏過快的局面，據不完全統計，截至20xx年年底，我市中心城區通過招拍掛方式出讓但還沒有動工的房地產開發用地超過4000畝，而據分析，每年市場需求量大約不會超過1000畝，也就是說，現行已經出讓的土地的消化期將超過4年，土地存量仍處于高位。

2、市場需求相對不足。房地產市場需求大致分為自住性需求、改善型需求、投資投機性需求和被動型需求。從自住型需求來看，新型城鎮化是增加商品房銷售的重要動力，不僅需要土地、戶籍等制度的配套配套，還需要確立產業支撐。然而荊門實際情況是，傳統產業的升級換代還存在一定的難度，城市的凝聚力、輻射力相對不足，加上人口紅利的逐漸消失，進城人口每年增幅不大，新增購房需求并不充足。從改善型需求來看，90年代初期購買房改房的各級黨政機關和企事業單位的干部職工成為市場的主體，但由于近3年來開工建設了3298套、29.68萬㎡的企業職工集資建房和20xx套、38.432萬㎡的天鵝小區團購房，分流了相當部分的有效需求。從投資投機性需求來看，盡管省、市出臺了刺激樓市的若干意見，但對樓市起決定作用的宏觀經濟環境沒有得到根本性改變，再加上房產稅、住房信息聯網、不動產統一登記等潛在因素影響以及住房價格的持續走低，我市投資性需求受到抑制。從被動型需求來看，我市“三化”同步建設和棚戶區改造步伐雖然大大加快，但被征收人基本選擇原地產權調換，在市場上主動購房的需求不足。綜上所述，土地供應過大與市場需求不足的疊加是造成商品房庫存量過大的主要原因。

3、市場信心不足。受國際金融危機感和全國房市調整大環境的影響，消費者信心不足，認為商品房還有一定的降價空間，持幣觀望氣氛濃厚。

三、我市已采取的去庫存措施

針對我市商品房庫存量大、消化周期長的實際，20xx年以來，我市在控制新增總量的同時，把去庫存作為惠民生、穩市場、促發展的重要舉措來抓，出臺了一系列措施消化庫存商品房，取得一定的成效。

1、政策引導去庫存。從20xx年9月至今，我市出臺了《關于促進全市房地產市場持續健康發展的實施意見》(荊政辦發[20xx]50號)、《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》(荊政辦發[20xx]38號)、《關于進一步放寬住房公積金個人貸款和提取政策的通知》、《關于調整住房公積金個人貸款和提取政策的通知》等文件，從支持合理住房消費、完善住房保障體系、加大金融支持力度、完善土地供應機制、優化房地產市場環境、加強房地產行業監管等方面激活樓市，政策主要亮點體現在“二個創新(創新保障性住房房源籌措方式、創新棚戶區改造安置方式)”、“三個調整(調整普通商品住房繳納契稅的基數、調整個人普通住房再次上市交易的計算時間、調整商品房預售許可條件)”和“五個放寬(放寬貸款條件、放寬唯一住房條件、放寬普通住房標準、放寬購房落戶條件、放寬住房公積金貸款和提取政策、放寬商品房價格和戶型調整限制)”。該系列文件的出臺，大大提振了市場信心，促進了市場的活躍。特別是《關于創新保障性住房供應方式的指導意見》明確提出，逐步減少或停止政府直接投資集中新建保障性住房，采取政府采購的方式，按照“價格合理、面積合適、質量合格”的原則從市場上收購存量商品房作為保障性住房和安置房房源，鼓勵開發企業將符合條件的商品住房轉軌為保障房,鼓勵有實力的房地產開發企業、民間資本收儲存量商品住房進入租賃市場等多種形式，多渠道的消化庫存商品住房，打通了保障性住房與商品住房之間通道。如20xx年10月，我市按照荊政辦發[20xx]38號文件精神，啟動收購溫州大廈小戶型庫存商品住房作為公租房，共收購9套，635平方米，目前已經撥付收購資金217萬元，開發企業將于今年8月交付使用。

2、貨幣化安置去庫存。20xx年我市加大了棚戶區改造和拆違控違的力度，我們緊緊抓住這一機遇，制定出臺了《荊門市中心城區棚戶區改造貨幣化安置暫行辦法》(荊房征委[20xx]1號)和《市人民政府辦公室關于規范中心城區拆違補償政策的意見》(荊政辦發[20xx]44號)，在棚戶區改造和控違拆違中,采取被征收人自主安置、政府采購房源安置、政府搭橋被征收人團購商品房安置等方式，大力推進貨幣化安置。東寶區海慧溝拆違是荊門市20xx年度“一號工程”，該片區共有違建樓11棟，房屋405套，總建筑面積3.774萬平方米，涉及住戶307戶。在擬定拆違補償方案中，市政府明確規定違建戶全部通過購買庫存商品房進行貨幣化安置，目前通過政府搭橋，采取競爭性談判、政府公開征集等方式，在洋豐西山林語、洋豐嘉園、天鵝山莊三個小區中征集646套房源供違建戶選擇，307戶全部在上述三個小區中全部安置到位。去年市中心城區棚改貨幣化安置總共1821戶，棚改貨幣化安置比例達到51.89%，高出省定棚改貨幣化安置比例40%的目標近12個百分點，按戶均110平方米計算，僅棚改貨幣化安置這一項，就消化了中心城區近20萬平方米的商品住房庫存。

3、市場引導去庫存。去庫存的真正主體在企業。我們在完善房地產市場預警預報體系的基礎上，按照“日統計，月監測，季分析”的時間節點，每季度召開一次房地產市場形勢分析會，定期公布房地產市場的運行情況，特別是分類通報新增土地購置數量、房地產開發投資、新開工項目與面積、銷售面積、銷售均價、庫存商品房結構等情況，一方面引導開發企業通過營銷模式電商化、建立線上社區服務平臺、構建“醫養結合”新型模式，加快庫存商品房的銷售。另一方面針對庫存商品房主要集中在商品住房、商業用房的特點，積極引導開發企業探索商業綜合體、工業地產、旅游地產、養老地產、農業地產等新領域，促進商品房開發類型多元化。20xx年，我市中心城區共批準預售商品房195.62萬平方米，其中非住宅面積達54.77萬平方米，占總量的28%，同比上升近10個百分點。全部非住宅地產中，屬工業地產的一馬光彩、鄂中再生資源、兩岸三地華中創業中心等項目占了總量的19.4%，從參加座談企業高管發言中我們了解到，他們采納分析資料后，及時對未施工項目在戶型設計、住宅與商業用房比例作出調整，有的甚至在可預見銷售不暢情況下，主動降低了容積率。還出現了如東方國際廣場的寫字樓及福壽居的養老醫療類地產，企業項目種類呈現多元化趨勢。

三、對我市房地產去庫存的建議和對策

房地產業作為一個具有高度綜合性和關聯性的行業，在經濟發展中起著舉足輕重的作用，而去房地產庫存化，對于保持房地產市場持續平穩健康發展，對于促進經濟平穩較快發展、防范社會風險、維護社會和諧穩定意義重大。根據我市房地產市場實際情況、目前面臨的經濟新常態以及發展新機遇，建議當前和今后一段時期主要抓好以下幾方面工作：

1、繼續落實房地產新政，促進房地產行業平穩發展

房地產業作為國民經濟重要產業之一，平穩增長才是走可持續的科學發展之路，房地產市場過熱或過冷都會影響整個行業的健康發展。全市上下要進一步認清形勢，轉變觀念，審時度勢，充分認識做好房地產工作的復雜性、艱巨性和重要性。要進一步落實房地產新政，切實履行政府部門管理職責，綜合運用規劃、稅收、金融、土地等手段，以提高政策的執行效果，強化監管職能，提高信息披露透明度，保持房地產市場健康穩定發展。

2、合理引導，積極鼓勵住房消費

一是積極推動農民工市民化。對選擇進城落戶的新市民，其農村居民宅基地使用權、宅基地上房屋使用權、土地承包經營權、集體資產收益分配權等權益繼續受法律保護。對進城購房不愿辦理戶籍遷移手續而只辦理居住證的農民，依法享有與城市居民同等的社會保障、公共教育、醫療衛生、就業培訓、公共文化、社會救助、計劃生育等方面的權利，其子女進城接受義務教育的,享有與城鎮居民子女同等待遇,由所在區教育部門統籌安排入學。明確土地“雙掛鉤”中補償給農民的資金，可以到城區購買商品住房。此外，探索建立農村宅基地和土地承包經營權自愿有償退出機制，鼓勵、引導新市民按照流轉、退出等方式處置農村宅基地和農村承包土地，增強農民的購買力。二是實行購房補貼優惠和房票政策。可借鑒外地經驗，對在市城區購買新建商品住房的，由購房人憑網簽合同備案證明和完稅憑證向房管部門申請，由市財政部門給予安家補貼。試行房票制度，對市區內國有、集體土地上房屋被征收的，被征收人可憑“房票”自愿選擇某一房地產項目安置，并可一次性享受18個月的臨時安置補償(助)費。被征收房屋的市民可用“房票”自購商品房，抵扣購房款時由參與“房票”安置的開發企業在正常市場售價基礎上給予適當優惠，且購房成交價格不超過“房票”金額的部分免征契稅。三是充分發揮住房公積金的支持作用。適當放寬優質樓盤在住房公積金貸款登記備案、貸款發放等方面的條件,將優質樓盤個貸放貸條件由原來的項目主體工程封頂調整為取得商品房預售許可證之時。將符合條件的新市民、農民、個體工商戶納入住房公積金制度的覆蓋范圍，支持繳存住房公積金的新市民、農民、個體工商戶利用公積金購租住房，擴大住房消費;建立住房公積金資金使用調劑機制，在全市范圍內實現資金盈缺調劑，平衡資金頭寸，化解資金流動性風險。

3、創新商品房消化渠道，打通“三個通道”

重點就是在全面打通商品住房與保障性住房、棚改房、安置房三個通道。一是購買商品住房作為公租房由試點向符合條件的商品住房項目延伸。從20xx年開始，要整合中央、省、市保障房補貼和廉租住房易地建設資金,集中分批購買部分庫存商品房房源用于公租房配租。二是貨幣化安置范圍由棚改項目向所有房屋征收項目延伸。對城市規劃區范圍內城市基礎設施建設等因公共利益征收的項目，除集體土地上已經開工建設的安置點外，一律不再新安排宅基地建房，原則上一律實行貨幣化安置。三是貨幣化安置方式由政府購買房源和組織團購安置向被征收人自主安置延伸。重點就是搭建征收項目安置房源庫，打造安置房超市，引導、支持被征收人用貨幣補償款自主購買商品住房，最大限度滿足被征收人個性化多元化住房需求。

4、推進供給側改革，確保市場有序供應

一是合理調控房地產開發用地。對已經出讓還沒有動工的房地產開發用地進行全面清理，并根據市場供求狀況，結合商品住房存量、未開工住宅用地總量等指標，合理確定住宅用地年度供應規模、布局和節奏。對住房供應明顯偏多或在建住宅用地規模過大的區域，適當減少或暫停住宅用地供應，管控好土地供應閘門，從源頭上減少新的庫存。對已供未開發用地，超過約定開工期限，但未達到閑置土地認定條件的項目用地，經房地產開發企業申請，可辦理開、竣工延期，合理調整開發時序，放緩上市節奏，確保商品房有序供應。二是優化住房及用地供應結構。對于在建商品住房項目,在不改變用地性質和容積率等規劃條件強制性內容的前提下,允許房地產開發企業適當調整套型結構;對已編制完成規劃設計方案審批但尚未動工建設的地塊，根據所在區域人口規模及周邊配套情況，在不突破片區控規總用地、總建筑規模、容積率，滿足公建配套等條件的前提下，可由房地產開發企業申請調整商住比例。對已供未開發用地,根據市場狀況,研究制定未開發房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規劃條件,用于國家支持的新興產業、創新型產業、品牌商業、養老產業、文化產業、體育產業等項目。

5、配套相關政策，優化發展環境

一是落實金融支持政策。認真貫徹執行國家有關支持房地產業發展的金融政策，制訂有效措施，積極爭取房地產開發貸款額度，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設的有市場前景項目的合理融資需求，并提高貸款授信審批效率，及時發放貸款，促進商品住房的開發建設。進一步縮短放貸審批周期，配足個人住房貸款額度，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通商品住房和改善性普通住房的信貸需求。每年年終，人行對各銀行業金融機構年度發放的房地產項目開發貸款及個人住房貸款進行統計排名，相關部門根據排名情況，于下年度相應調整住房公積金、住宅專項維修資金等與住房相關聯的存款支持。二是積極發展租賃市場。鼓勵自然人、各類機構投資者等組建以住房租賃為主營業務的專業化經紀機構，通過長期租賃或購買庫存商品房，開展規模化、專業化的租賃經營。鼓勵房地產開發企業，在商品房庫存中長期持有部分房源，直接向市場開展住房租賃規模化經營。鼓勵庫存壓力較大的房地產開發企業，順應市場規律，調整營銷策略，過先租后售、共有產權等模式運營商品房。三是優化發展環境，不斷規范市場秩序。簡化審批流程，減少住房開發審批的中間環節，同時適當降低房地產相關稅費，并控制好土地出讓價格。進一步規范市場秩序。加大房地產市場監管力度，嚴肅查處房地產交易環節以及經營管理中的各項違法違規行為，尤其是要加大房地產企業虛假交易、返本銷售、售后包租等嚴重擾亂樓市正常交易秩序的違法違規行為的查處力度，為企業發展創造良好的空間。加快問題樓盤的處置進度，建立部門聯動機制，盡快妥善解決存在的問題。四是進一步加強房地產市場監測和分析。繼續完善房地產市場信息披露制度，準確把握和判斷房地產市場走勢，及時發現和妥善處理市場運行中出現的新情況、新問題。五是充分利用互聯網優勢，搭建好樓市交易平臺，讓房地產交易更加便利化和透明化，吸引廣大購房需求者和投資商，甚至是外地人來荊門購房興業。

鄉鎮房地產調研報告范文6

當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。

我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。

為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年—XX年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。

鄉鎮房地產調研報告范文7

目前房地產業在我旗經濟發展中具有重要地位和作用，認清我旗房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我旗房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。近期，準格爾旗發展和改革局價格辦深入房地產市場較為完善的地市和發改、房產、統計等相關部門及規模較大的房地產企業征集相關資料，進行了實地考察，并召開了座談會，認真聽取他們的意見建議。現就有關我旗房地產市場調研情況報告如下：

一、準格爾旗房地產基本情況

一是房地產業拉動了經濟增長。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我旗房地產業進入持續穩定發展期，特別是從2019年開始對經濟增長的貢獻不斷增大。房地產業對GDP的貢獻平均增長速度%，房地產業已經成為我旗發展最快的產業之一，對國民經濟的貢獻日益提高。2019年，房地產業增加值占GDP的%。

二是房地產拉動了投資增長。2019年以來，固定資產投資作為拉動全旗經濟發展的重要動力穩定快速增長，其中房地產投資更是飛速發展，成為全旗固定資產投資中增長速度最快的龍頭之一，呈現出高速增長態勢。房地產開發投資對固定資產投資總額貢獻比重逐年增長，從2019年的%到2019年增長到%。

三是房地產業拉動了消費增長。2019年以來，房地產銷售額5年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業。特別是去年以來，擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇。

四是房地產業拉動了財政收入增長。2019年—2019年房地產稅收呈平衡增長態勢，凈增加**萬元，房地產市場銷售活躍。2019年全旗房地產稅收占稅收總收入的%，房地產稅收對全市地方稅收貢獻較大，進入2019年，受房地產市場下滑的影響，房地產稅收占稅收總收入的%，較上年同期下降了個百分點。2019年，房地產行業稅收完成**萬元，同比增長%，占稅收總收入的%。此外，房地產業對就業增長、相關產業的拉動等作用也非常明顯。

二、準格爾旗房地產市場分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。我旗房地產市場自年以后逐步發展壯大，多以本土企業為主，一些經營思路、開發模式、營銷策略、經濟實力等方面較好的企業脫穎而出，加之中國宏觀經濟利好的影響，我旗的房地產市場迎來了快速發展的階段。金融機構為積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了我旗房地產市場較快回暖。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致我旗的房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。

2、投資型購房減少，消費者趨于理性。**年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從年以來，受金融危機影響，我旗的房地產市場出現了持續低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，我旗的房地產市場正在逐步走向規范，走向成熟。

3、土地價格大幅上升，土地開發成本提高。土地供應和土地儲備是房地產企業進行房產開發的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規范化，土地使用權供應方式逐步走上規范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業用地的招拍掛，工業用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制度，土地價格隨著經濟的快速發展而水漲船高。房地產企業對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發成本大幅上升。

面對金融危機的嚴重影響，我旗審時度勢，沉著應對，制定了有針對性的政策和措施，對全旗工業經濟運行實施政府干預，在有效地遏制了工業經濟持續下滑的勢頭，加之中央宏觀政策的相繼出臺和“保穩定、保民生、保發展”目標的實施，我旗的房產企業逐步走出低谷，受國家調控政策的推動，投資者信心顯著增強，銷售額明顯增加，房地產業可以說率先從金融危機的陰影中走了出來，對我旗經濟的平穩快速發展起到了積極的促進作用。

三、準格爾旗房地產市場存在問題

準格爾旗房地產業隨著近年來的快速發展，對經濟社會的拉動作用越來越大，但也逐漸凸顯出以下問題：一是結構性供需矛盾較重。普通商品房價格高于城市經濟發展水平和居民消費能力，商品住房有價無市，以改善性需求為主的消費者持幣待購。開發企業雖然可能有較高利潤，但基于市場價值判斷和擔心降價后引發連鎖反應的擔心，不愿意主動調整銷售價格。市場雖然具有一定的改善性住房需求和剛性需求，但受國內房地產市場調整、周邊城市房價下行的大環境影響，普遍持觀望態度，因此形成僵持局面。二是住房供應體系不夠明確。供應量缺乏科學規劃，商品房品質單一，同類化嚴重。無論從銷售價格上、還是銷售定位上，當前在售的商品項目普遍面臨著品種單一、消費群體定位趨同的問題，都把銷售目標確定在所謂的高端消費人群，可供中低階層消費的商品房項目嚴重缺乏。三是房地產開發商囤積土地。目前我旗尚存在相當量的未開發土地面積，而房地產開發商獲得土地后，并未及時進行開發，而是坐等土地漲價以謀取暴利。在土地的不斷囤積、交易中，土地價格也逐漸升高，房價也隨之升高，導致有許多居民沒有能力買房的局面。

四、推進準格爾旗房地產業健康發展建議

近年來的房地產調控政策將使我旗正在發展中的房地產市場逐步走向日趨成熟。為保持我旗房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。一要加強房地產市場信息監控。各級房地產主管部門和各房地產開發企業必須充分利用售房系統，全部實行網上在線售房,網上簽訂打印售房合同。對于不實行網上售房的項目，房地產主管部門不予辦理商品房預售許可證，并對該項目的開發企業誠信等級進行一票否決，不予辦理資質升級，年檢時也要采取相應的懲處措施。通過房屋權屬網絡登記發證系統的應用，全面實現商品房初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記的登記網絡化、檔案電子化，切實提高辦事效率和辦件質量，提高工作成果的綜合利用價值。

二要合理引導住房主體需求。針對不同群體實施不同策略，解決好不同收入者的住房問題，對其實施住房分類供應政策。同時，結合我旗開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。針對中等收入群體的普通商品房，要根據房地產市場需求狀況，加快節能省地型住宅供應，并不斷把房價收入比控制在6-8左右;針對高收入群體的高檔商品房，必須根據當前房地產市場形勢和城市發展狀況，嚴格控制好供應規模和所占比重，科學的做好供應計劃。

三要確保房地產業的土地供需平衡。要加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。要重點保證保障性住房的用地指標，提高普通住宅用地的供應，嚴格控制高檔住房用地供應。

四要加大城鎮房屋拆遷管理力度。要建立健全城鎮房屋拆遷管理機構，繼續強化管理職能，公正地履行管理職責，進一步規范城鎮房屋拆遷工作，增加拆遷工作的透明度。對拆遷項目、拆遷公司要建立動態檔案，進行跟蹤服務和監督指導，嚴格實行拆遷許可證制度，嚴格審核拆遷主體的合法性，四要嚴格按照《條例》規定，發布有關拆遷的通知、公示、和公告，認真做好拆遷糾紛的調處，堅決杜絕濫用行政裁決和申請強制執行的行為。

五要繼續開展房地產秩序整治工作。堅持整頓與規范相結合，進一步鞏固已取得的房地產市場秩序整治工作成果，建立房地產市場檢查長效機制，加大對房地產市場違法違規行為查處力度，按照房地產市場規范化管理的要求，建立房地產市場規范化管理綜合評價體系，努力營造主體誠信、行為規范、監管有力、市場有序的房地產市場環境。

鄉鎮房地產調研報告范文8

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

一、東莞市房地產發展狀況

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。

東莞市政府關于常平(20__~20__)經濟發展戰略預測：20__年、20__年和20__年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元;20__年、20__年和20__年城鎮化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮20__年、20__年和20__年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右;20__年、20__年和20__年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃20__年、20__年和20__年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中20__年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2)西北面區域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊20__年購房80%為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區域。

常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的主要開發地。

位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區域開發的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環境優美，交通便利空氣清新，遠離工業區，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區域出租率不高。

2、本區域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

麗城鹿兒島早期以風景區，大環境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，__年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用。

山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成。

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區域內相對較好。

市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

鄉鎮房地產調研報告范文9

近年來，由于xx經濟結構調整和房地產政策調控等諸多因素的影響，海南房地產業呈現出錯綜復雜的局面，特別是海南省xx出臺全域限購政策以后，形勢變得更加讓人難以捉摸，房地產業面臨著發展與轉型的新挑戰，給房地產企業發展帶來不小的沖擊，這意味著海南的房地產企業將面臨一場嚴峻的“寒冬”考驗。如何抵擋這股“寒流”過好“寒冬”，如何規避風險，沖破發展瓶頸，利用自身優勢開辟、探索新時期xx企業發展的新路子，成為擺在我們面前的、繞不過去的重大課題。

房地產業務是我們的主業，圍繞主業做大做強是我們的職責與使命。為了進一步摸清目前海南房地產現狀和未來發展方向，現結合前期走訪調研做分析如下：

一、基本情況

此次調研在海口、文昌兩地開展，共走訪兩地16個房地產項目，與多位業內人士進行交流，收集市場信息、有效經驗與建議40多條。

2019年全省上半年供應房地產347.38萬平方米，同比下降25%；成交367.02萬平方米，同比下降57%；供求比0.95，同比增長72%；成交均價14139元/平方米，同比下降13%。

2019年上半年海口商品住宅供應136.74萬平方米，同比上漲25%；商品住宅成交176.17萬平方米，同比下降13%；供求比0.78,成交金額2711.62億元，同比下降11%；成交均價15420元/平方米，同比上漲2%。

二、分析情況

（一）海南房地產業的歷史和現狀

海南房地產市場的發展變遷大致可劃分為三個階段。

第一階段：即1992、1993年樓市泡沫階段。當時瘋狂的“圈地風”、“集資風”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地，小區里雜草叢生、樓房空空如也，擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫，導致大部分投資商破產，泡沫破滅的陰影至今揮之不去，教訓不可謂不深刻。

第二階段：即2008年金融危機階段，這個階段可謂一波三折。歷經數年泡沫后，經海南省處置積壓房政策的刺激，使樓市逐漸得到恢復，然而恢復起的樓市受國際金融危機影響再次陷入低迷，為了去庫存，盡快回籠資金，緩解銀行貸款壓力，各大房地產商使出渾身解數大搞促銷；2010年海南開始建設國際旅游島，樓市受到刺激一反常態開始瘋漲，房價像脫韁的野馬短短數天就翻了一倍，海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市，房價逐漸理性回歸，但是金融海嘯余波未盡，樓市仍未走出低迷狀態，除了開發商花樣百出的各種促銷，在xx的大力扶持和房企的積極應對下，海南樓市逐漸走出陰霾，在后期迎來一波上行的行情。

第三階段：即2018年全區限購階段。在xx鼓勵和扶持下，海南樓市得到穩步、健康發展，特別是xx批準海南自貿區（港）后，海南樓市銷售量出現了“井噴式”增長，房價甚至出現連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國內一些大型房地產商如：綠地、恒大、萬達、環球100等也瞄準機會紛紛進駐，推出自己的樓盤，海南樓市呈現出難得的火爆現狀，樓市價格更是只升不降，房子供不應求。為避免房價過高、過快增長，防止樓市泡沫悲劇重演，海南省xx于2018年4月出臺了全域調控政策，旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現在買房的門檻提高了，可是開盤即售罄的狀況屢見不鮮。為什么出現這樣的局面呢？通過分析我認為主要有以下幾個方面因素。

一是獨特的地理環境。海南樓市消費群體相當一部分是北方人，北方人之所以喜歡海南島，是因為北方冬天天寒地凍，氣候環境惡劣，而海南四季如春，有豐富的海岸資源，有溫暖的明媚陽光，有茂密的熱帶雨林，有清新的有氧空氣，有原生態的風土人情，是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢想天堂，而獨特的地理位置讓這個美麗的島嶼成為享譽全國乃至全世界的國際旅游島。

二是良好的公共設施。xx源源不斷劃拔土地，投入大量資金完善社區休閑小站、健身場所、信息宣傳配套設施和“菜籃子”工程等，給市民的衣、吃、住、行帶來極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場、濕地公園不斷投入使用，成為市民日常休閑的好去處。另外，海口、三亞大型、超大型購物中心，大大滿足人們日常購物需求，位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國內外游客慕名而至。

三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網即將全部貫通，環島高鐵已成為人們出行的首選；海口、三亞國際機場年運載量逐年增加，已啟用的博鰲機場和即將要籌建的第四個機場，將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統解決了大部分人出行問題。

四是健全的醫療體系。xx非常重視老百姓的醫療和健康工作，劃撥大量土地在各縣市修建或擴建醫院，醫療保障方面也在逐步完善中。目前，文昌、瓊海等地已建成許多養老基地；三亞的海棠灣現規劃為健康度假中心，并且引進多家健康產業機構。這些配套設施的完善，能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養和“候鳥”人群的需求。

五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進，拆遷后原住居民需要另找住宿，而相當一部分租戶也需要一個長期穩定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進政策，吸引了一部分島外人才前來就業，這些“新海南人”更需要一個穩定的居所，這些因素都推進了房地產的發展。

總的來說，海南的房子好賣，是因為海南的環境好，空氣好，風景好，這就是海南的魅力所在。

（二）政策調整后的現狀

不難看出，火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據xx“房子是住的不是炒的”指示要求，xx實行限購政策后，“瘋了一樣的”房價得到進一步抑制，然而房子總歸是要住的，況且中國人自古以來的觀念就是“安居樂業”，擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標之一，再加上無房難結婚的觀念影響，本地居民對房子仍然有需求。另一方面，房地產開發用地供應受到限制，新建商品房供應量有限，導致房價穩居高位。換句話說，xx調控土地開發后，出現了僧多粥少的現象。在走訪海口xxx、xx城、xx園等10多個樓盤了解到，買房需要先報名，再搖號，后選房，有的樓盤拿到號后還要先買車位才能選房，造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們在xx項目了解到，該項目第三期計劃開盤400套房子，而報名人數已達到8000多人，其中只有5%的人能買到房子，讓許多人望房興嘆。事實上，海南的房地產市場現狀是“房價永遠是昨天的便宜”，有的人因為房價太貴而猶豫的時候，有的人已經在摩拳擦掌，等著掏腰包了。因此說，海南樓市住上走趨勢還會在繼續，因為市場就在那里，剛性需求就在那里。

海南位于中國最南端，陸地總面積3.5萬平方公里，2018年海南人口數量約為867.15萬人，與香港接近，而陸地面積是香港的30余倍，也就是說人均占地面積是香港的30余倍，總的來說，海南是一個地廣人稀的舒適宜居之地，我們可以大膽展望，隨著自貿區、港建設的繼續推進，海南外來人口還會繼續大幅度增長，同時也會帶動住房和配套設施的需求，海南的房地產市場仍然有較大的增長空間。而作為房地產開發企業來說，只有遵守市場規則、把握客戶需求、保證產品質量開發出來的產品才能獲得市場青睞和客戶認可。而作為xx中小企業來說，面對新的形勢、新的變化，只有揚長避短、轉變觀念、拓寬思維、及時變革，沖破發展瓶頸，才能開辟出xx企業發展的新路子。

鄉鎮房地產調研報告范文10

一、中國房地產業

(一)中國城市化建設與房地產;

房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業。隨著中國經濟的迅猛發展，城市化速度在不斷加快。改革開放35年中，中國的城市化率以年均1%的速度增長。至20xx年，中國的城市化率為52.57%。這意味著屆時中國將有超過一半人口將要在城市生活。房地產業在中國的城市化進程中起到舉足輕重的作用，城市化建設必將拉動房地產業的發展，城市化的發展必然會增加房地產的剛性需求。

(二)中國房地產現狀及宏觀政策針對部分地區房價過快增長及房價過高，20xx年到20xx年期間，中國出臺了一系列房地產調控措施，遏制房價過快上漲，其中包括土

地、金融、稅收等多種調控手段。調控政策指向大都是抑制房地產市場的投資、投機行為以及部分房價漲幅過快的一線城市。從20xx年開始國家相繼出臺了“限購令”，新“國十條”，國五條、房產稅等房地產調控細則。20xx年國家調控房地產業宏觀政策其主要內容有：

1、完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

2、堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

3、增加普通商品住房及用地供應。20xx年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。

4、加快保障性安居工程規劃建設。全面落實20xx年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的.任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。20xx年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

5、加強市場監管。加強商品房預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發布管理。由上政策細則可見，國家政策由此前的抑制投機，實際轉向支持房地產業，主要控制投資，投機性需求，以及由于非剛性需求所帶來的不合理漲價等，通過國家政策干預使中國房地產走向理性化，規范化。從長遠來看，國家的干預是有助于中國房地產長期健康的發展的。

貴陽市行政區位概況及經濟指標

①、行政區位概況：貴陽是中國貴州省省會。位于中國西南云貴高原中部，是我國西南地區重要的中心城市之一，是貴州省的政治、經濟、文化、科教、交通中心和西南地區重要的交通通信樞紐、工業基地及商貿旅游服務中心，被譽為“高原明珠”，因此才博得了“上有天堂，下有蘇杭，氣候宜人數貴陽”的美譽。

貴陽市轄七區一市三縣，市域總面積8034平方公里，市區面積2403平方公里。包括云巖區、南明區、小河區、金陽新區、白云區、烏當區、花溪區以及清鎮市，修文縣、開陽縣、息烽縣。截止xx年底人口約450萬，是貴州省第一大城市。

貴陽的旅游資源非常豐富，貴陽擁有以“山奇、水秀、石美、

洞異”為特點的喀斯特自然景觀和人文旅游資源。全市現有國家級風景名勝區1個，國家4A級旅游區6個，國家3A級旅游區2個，省級風景名勝區8個，國家級重點文物保護單位1個，省級歷史文化名鎮1個，省級文物保護單位25個。此外，還有一大批市縣級風景名勝區和奇異神秘的民俗風情。

②、經濟指標：xx年全市實現生產總值1700億元，增長17%左右;財政總收入480億元，增長20%;公共財政預算收入236億元，增長26%;全社會固定資產投資2480億元，增長55%;城市居民人均可支配收入達22525元，增長16%;農民人均純收入達8871元，增長18%。

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