物業小區的管理方案1

為加強住宅小區物業管理，明確物業管理責任，提升物業管理效果，規范物業服務市場，維護社會和諧穩定。根據《物權法》《物業管理條例》《xx省物業管理條例》及住建部《關于印發業主大會和業主委員會指導規則的通知》（xx號）文件相關規定，結合我區實際，特制定本實施方案。

一、總體要求

（一）指導思想

以黨的十九大精神為指導，進一步提升治理和服務水平，推進城市社區治理體系和治理能力現代化建設。堅持以人民為中心，以服務群眾、做好群眾工作為目的，整合服務力量，提升服務水平，強化服務保障，全面凝聚社區治理合力，進一步理順我區封閉式物業小區物業管理職責和權責關系，按照“政府負責、行業管理、部門配合、鄉（鎮）組織、社區落實、企業服務、業主自治、屬地管理”原則，改善市民居住環境，構建平安和諧社區。

（二）工作目標

通過全面加強黨的領導，完善社區物業黨建聯建，充分發揮黨組織在社區治理和服務中的領導核心作用及“橋梁”“紐帶”作用，搭建社區黨組織領導下的居委會、業主委員會、物業服務企業等多元參與的公共協商平臺，形成組織引領、多方互聯、民主共商、協同共進的社區治理和服務模式，構建社區物業服務新體系、新機制、新格局，組織凝聚各方力量共同推動解決社區建設、物業管理、民主自治和社會治理等方面的重大問題，不斷提高全區社區物業工作水平，讓人民群眾生活更有獲得感、幸福感。

（三）組織機構

1.成立物業行業管理聯席會議。借鑒周邊縣區經驗及我區網格化管理體系，建立三級物業服務管理聯席會議制度，負責全區物業管理工作的組織、協調和督促。通過建立聯席會議制度，充分發揮好鄉（鎮）政府及職能部門作用，切實解決群眾最關心的物業服務管理問題，真正做到“問題發現在萌芽、矛盾化解在小區、難點處置在一線”，以依法治理和優質服務，提升城區住宅小區物業服務管理水平，最終全面達到星級服務標準。成立以區委副書記為組長，區政府常務副區長和分管副區長為副組長，相關職能單位負責人為成員的物業行業管理聯席會議領導小組，指導全區物業行業管理工作。

2.成立xx區物業行業協會。通過成立行業性組織，切實加強行業間的統籌聯動、溝通交流、良性競爭，進一步促進我區物業管理服務整體水平的提高。積極加強與市物業協會對接，及時獲得行業最新動態信息，在聯系企業、連接市場、服務政府等方面發揮重要優勢，更好地提升我區物業企業品牌。

3.加大業主委員會建設力度。積極引導符合條件的小區成立業主委員會，把熱心公益、責任心強、樂于奉獻、具有一定組織能力的業主吸收到業主委員會。成立業主委員會要依托樓棟長、單元長等機制，注重吸納不少于50%的黨員進入，業主委員會主任一般由黨員擔任，并在社區黨組織領導下建立黨支部、黨小組，打通社區黨建末梢，探索出“黨建引領、有序參與、依法依規”新模式，切實推動破解小區治理難題，激發基層治理活力。

二、健全機制

（一）糾紛調解機制。在物業行業管理聯席會議下設物業管理糾紛調解專班和聯動機制，吸收懂法律、懂政策、懂操作的民間調解高手參與，著力協調在物業服務活動中產生的各類矛盾，引導群眾依法、合理表達利益訴求，推動矛盾在基層得到及時有效解決。

（二）考評獎懲機制。把文明創建、投訴處理等要求指標量化，建立考核清單，每年由區物業行業協會依據清單對物業項目開展考核工作。采取星級評定制考核：70-79分為一星級物業項目；80-89分為二星級物業項目；90分以上為三星級物業項目；對得分在60分以下的，限期整改，整改不到位的納入黑名單，限制承接小區物業服務項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業服務招投標活動。同時，對物業項目及個人進行適當表彰和獎勵。

（三）信用管理機制。建立誠信檔案，對失信物業服務企業在五年內禁止參與我區轄區內物業項目競標；經仲裁裁決或者司法判決確認后仍欠繳物業費的業主，按照個人信用信息管理有關規定錄入個人信用檔案。

三、完善物業服務管理制度

（一）完善物業服務企業的準入制度

1.實行前期物業服務企業招投標市場準入制度。住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。投標人少于3個或者住宅規模較小的，經區房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。禁止房地產開發商直接指定物業服務企業。

2.實行物業服務企業招投標制度。前期物業服務合同期滿或業主委員會成立后，如更換物業服務企業的，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。小區前期物業服務企業申請參與投標的，應事先征求社區居委會、派出所、區市場監管局、區房管局的意見。

3.加強物業服務企業管理。區物業行業協會每年度對物業服務企業服務進行考核，由小區所在地鄉（鎮）政府、社區居委會、派出所、業主委員會簽署意見。對處于整改期內、評價差、被列入不誠信名單的物業服務企業，限制承接小區物業服務項目，未消除不良記錄的，禁止參與新的物業服務招投標活動。

（二）明確物業管理服務范圍。

在住宅小區房屋竣工驗收時，規劃內的物業管理用房、社區用房、停車場（泊位）、公共設施設備（含地下水管網、電網、雨污水管網等）驗收應當由區房管局、屬地鄉（鎮）政府、社區、前期物業服務企業確認蓋章，避免因權屬不清導致管理混亂。

（三）建立誠信檔案，加大對物業服務企業的扶持力度。

1.建立誠信檔案，對失信物業服務企業五年內禁止參與物業項目競標。

2.對星級物業項目實施獎勵支持政策：

（1）星級物業項目遇到業主拖欠物業費的，業主的從業單位及主管部門應當配合物業公司催繳物業欠費；

（2）區司法局監督指導小區成立人民調解組織，為處理物業管理糾紛提供法律幫助；

（3）星級物業項目采取司法程序追討物業費的，可向物業管理聯席會議領導小組申請法律援助“綠色通道”。

物業小區的管理方案2

一、指導思想

以科學發展觀為指導，以體制機制創新為核心，按照行業管理與屬地管理相結合、物業管理與社區管理相結合、業主自主管理與社區自治相結合的“三結合”原則，強化屬地管理職能，理順物業管理體制，擴大物業管理覆蓋面，建立健全規范、穩定、有效、和諧的物業管理長效機制，不斷鞏固文明城市創建成果，進一步促進文明社區與和諧寧南建設。

二、職責任務

(一)強化屬地管理，建立責權明確的工作體系

按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立街道物業管理辦公室領導下的“兩站一中心”物業管理體系，承接市區物業管理部門下放的部分職能，具體落實轄區住宅小區物業管理的組織、監管工作，。

1.街道物業管理辦公室職責

(1)會同主管部門參與轄區物業管理招投標、新建居住小區的物業承接驗收、物業服務企業資質審核、物業管理區域劃分；負責物業維修資金續籌與使用審核，物業服務質量檢查考評，物業管理項目交接監管等。

(2)指導、監督業主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業主委員會的備案提出審核意見；負責指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。

(3)對本轄區內沒有物業管理或物業公司棄管的住宅小區，在業主大會沒有確定管理方式之前，負責組織街道物業服務中心有償提供物業基本服務。

(4)協調處理轄區內有關物業管理投訴和信訪方面的工作。

(5)對未按規劃建設配套共用設施、社區和物業管理用房，或配套用房、設施存在質量問題的，提請有關部門責令開發建設單位整改。

(6)組織建立轄區物業管理的領導機構。

2.街道各科室職責

(1)街道城建科負責研究制定轄區內住宅區物業管理的發展戰略，指揮協調領導小組各成員單位搞好住宅區物業管理工作。

(2)街道財政所負責落實配套資金，按照規定及時撥付補貼款，監督資金使用，參與對社區的年度考核與獎懲評比。

(3)街道市容衛生管理辦公室負責牽頭和督促社區及時拆除住宅區內違建，指導和督促保潔員做好職責范圍內各住宅區的衛生保潔工作。

(4)街道司法所負責協助街道成立物業管理矛盾調解站，加強對調解員的政策業務培訓與工作指導，充分發揮調解機制作用，協調解決各類物管矛盾糾紛。

(5)街道社會事務科負責社區建設的組織協調和綜合管理工作。將社區符合低保條件的居民納入保障范圍，督促和協助社區和物管企業按照先征后返的原則，對低保戶實行先征后返。

(6)街道綜合科負責積極協調住宅區內幼兒園和學校繳納相應的物業管理費，以減輕物業公司經營負責。

(7)街道紀工委負責對社區管理工作的年度考核，對物管資金使用進行監督和審計。

3.社區居委會職責

(1)指導成立業主大會籌備組，派代表參加籌備工作；會同開發建設單位組織新開發的小區召開第一次業主大會，并監督指導業主委員會依法選舉；指導監督業主委員會換屆和新老業主委員會的交接工作等。

(2)監督、指導業主委員會的工作。負責傳達街道對社區公共利益作出的決定，對業主委員會的決議提出建議和意見。

(3)配合街道辦事處建立轄區物業管理責任體系，并融入到社區綜合管理當中。

(4)成立物業管理監督小組，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

(5)負責協調物業管理企業與業主委員會之間的關系。

4.物業管理服務中心職責

(1)負責老舊小區內住宅及公共設施、公共秩序、居住環境、衛生、綠化、停車場、裝修的管理和服務工作。

(2)接受業主委員會或業主管委會的監督，廣泛聽取業主、使用人意見，提出整改措施并落實；定期參加業主大會，為業主、使用人提供優質服務。

(3)受理業主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

(4)建立健全住戶檔案，完善老舊小區管理臺帳。

(5)檢查、督促清潔人員做好樓道和小區環境衛生工作，加強老舊小區環境保護宣傳工作。

(6)定期檢查保養公用設施設備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發現問題及時解決。

(7)每天不少于兩次在小區內巡邏，遇突發事件采取必要措施并及時向有關部門報告。

(8)對小區進出車輛進行管理、疏導，保持出入口暢通。

(9)按時保質完成上級部門交辦的物業管理其他工作。

5.物業管理應急維修站職責

(1)按照快速反應、及時組織、優質服務、有償微利的原則，開展轄區內無管理單位住宅區的共用部位、共用設施設備和業主自用部位的應急維修工作。

(2)負責實行全天候24小時專人接聽應急報修電話并做好記錄。

(3)負責安排維修單位，服務時限，30分鐘內到場及時排險，并做到修水不過天，修電不過夜，及時提供下水道疏通、化糞池清理服務。

(4)負責督查受理結果，反饋維修信息，建立維修服務臺帳。

(5)對于不在服務范圍內的維修項目，向報修人提供相關維修咨詢，對涉及供水、供電、燃氣等部門的報修，應提供相關電話。

(6)對屬于房屋共用部位、共用設施設備的維修項目，向報修人提供專項維修資金政策咨詢，并協助其辦理維修資金申請手續。

6.物業管理矛盾投訴調解站職責

(1)受理調解業主、使用人與物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(2)受理調解業主與業主、使用人、業主委員會之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(3)受理調解業主、使用人與開發建設單位、物業服務企業之間物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(4)受理調解其它物業管理方面矛盾糾紛的投訴。

(5)有關政策規定社會矛盾糾紛大調解不予受理的矛盾糾紛，物業管理投訴調解工作站不予受理。

(6)凡物業管理方面的投訴不經街道物業管理投訴調解工作站受理調解的不得越級上訪，如越級上訪原則上不予受理。

(二)完善分類管理模式，逐步實現物業管理規范化

1.已實施市場化物管的小區管理要求：建立健全業主委員會，協調業主對物管公司的監管；加強物管公司的培訓指導，不斷提升服務水準；對物管公司的服務質量進行考評，為主管部門年審提供基本意見；參與優秀小區評比活動，推廣優秀小區的管理和服務模式，推動物業管理規范運行。

2.單位自管小區的物管要求：督促自管單位切實擔負起物管責任，及時將各級有關檢查考評情況向物管公司及其行政主管部門進行通報，形成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運作的老舊小區的接管要求：由街道物業管理服務中心負責有償提供基本物業服務，經過一段時期運行，逐步過渡到由業主委員會與街道物業管理服務中心簽訂服務委托合同，進行基本業務規范管理。

4.對經濟適用房住宅區的接管要求：經濟適用房住宅區屬于政府保障性住房，原則上由街道物業服務中心統一實施物業管理，實行低標準收費。開發商按規定建設一定比例的商業用房，其收益用于補貼物業管理費的不足。

(三)加大幫扶力度，推進物業管理持續健康發展

一是加大對小區居民的宣傳力度，增強居民花錢買服務的意識。組織社委會協助物業公司收取物業管理費，以收費促管理，以管理促環境，以環境再促收費，形成良性循環。二是積極爭取上級部門支持。協助搞好出新小區房屋維修、保潔護綠、治安巡邏等工作，為物業管理創造條件、提供支持。三是鼓勵具有一定實力的物業管理企業參與競爭。提高市場份額，推進物業公司規模化管理，降低運營成本，提高整體水平。

三、組織領導

街道成立物業管理服務工作領導小組，成員如下：領導小組下設辦公室，與物業管理辦公室合署辦公，負責日常事務處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區成立社區物業管理服務站，站長由社區主任擔任，聯系電話：XXXX

。

四、機構設置

為便于機構運轉，街道成立物業管理辦公室，下設立“兩站一中心一小組”執行機構，具體負責物業管理過程中的事務處理。

1.街道物業管理矛盾投訴調解站

2.街道物業管理應急維修服務站

3.街道物業管理服務中心

4.社區物業管理監督小組

各社區居委會成立物業管理監督小組，實行二級監管。一級監管，由街道物業管理辦公室與各社區主任組織實施，履行區物業科下放職權與職責；二級監管由小區“四位一體”組織實施，由居委會社工代表、社區業主代表，社委會代表、物業公司代表組成，社委會主任任組長，負責對物業管理服務質量進行日常監督，并及時把信息反饋給街道物業管理辦公室。

五、實施步驟

1.制定方案階段(6月12日前)

(1)調查轄區內住宅性質。分已實行物業管理小區、自管小區、失管小區，摸清范圍、樓幢數、居民戶數等情況。

(2)外出調研，深入試點單位調研住宅小區屬地化管理經驗。

(3)落實辦公的場地，各種制度及網絡流程圖上墻。

2.宣傳發動階段(6月20日前)

(1)召開領導小組成員及“兩站一中心一小組”人員動員會。

(2)通過各社區物業執行機構。召開社區居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區積極分子，進行廣泛宣傳發動，提高社區居民對實行物業管理的認識，積極協助物管公司開展工作。

3.全面實施階段(6月21日—6月30日)

“兩站一中心一小組”全面開展工作，切實為社區居民開展物業服務。

六、工作要求

1.加強領導，提高認識。各級領導要從建設新型現代社區、提升城市管理水平，促進和諧社會建設、推進文明城市創建的高度出發。認真領會物業管理體制創新的重要意義，強化責任意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責體系，確保體制創新各項工作落到實處。

2.強化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導，大力宣傳實行規范化物業管理的意義、作用及物業管理的有關政策法規。采取散發宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，積極引導業主自覺遵守物業管理的有關規定，樹立物業管理是消費、是商品的意識，營造全社會共同關心、支持、參與住宅小區實行規范化物業管理工作的良好氛圍。

3.明確職責，落實要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實支持物業工作的各項政策。各社區要建立物業管理工作領導機構，建立“一把手”負總責的責任體系，抽出精干力量落實社區責任及考核標準。街道物業管理辦公室要認真組織檢查考核工作，建立健全聯席會議制度，嚴格督辦并通報檢查結果，確保試點工作順利進行。

4.突出重點，加大投入。各社區要加大對本轄區物業管理的監管，特別對老舊小區要重點扶持，完善各項公共配套設施，并延伸服務內容。同時，街道將采取爭取一點，自籌一點的辦法，對老舊小區物業管理給予必要投入。

物業小區的管理方案3

一、保安方面

1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。

3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。

4、重點設備間完成責任人并掛牌。

四、客服方面

1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。

3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調試。

3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

物業小區的管理方案4

一、總體規劃

為了搞好xx小區的物業管理服務，提升本企業物業管理水平，為業主營造一種舒適的居住環境，特制定本方案。

二、服務準則

（一）標準服務時間

周一至周日上午8：00~下午18：00。

（二）服務中心電話

物業管理部客戶服務中心設有24小時值班服務專員，以便于為廣大業主服務。服務電話如下。

1、標準服務時間電話：xxxxxxx。

2、非標準服務時間電話：xxxxxxx。

三、服務內容

（一）遷入手續辦理

1、業主持小區業主的《入住通知單》、《購房合同》到服務中心辦理遷入手續。

（1）按規定要求填寫《入住登記表》。

（2）按規定繳納有關款項。

（3）與服務中心工作人員共同辦理入住前的樓宇、設備、設施查驗手續。

（4）辦理物業移交手續，領取鑰匙。

2、業主應保證在搬家過程中服從轄區物業管理人員的指揮，按指定路徑進出遷入地域，并注意遵守小區的公共秩序。

（二）房屋維修管理

1、每年一次對房屋共用部位及共用設施設備進行安全普查，根據普查情況制訂維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

2、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕事故的發生，有檢修記錄和保養記錄。

3、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

4、每日巡查一次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。

5、保持公共區域玻璃、門窗配件完好，開閉正常，需要維修的在兩個工作日內完成；照明設施一般的故障（損壞的’燈座、燈泡、開關等），在兩天內安排修復完成，其他故障五個工作日內完成，保持90%的樓道照明燈具能正常使用；墻面、頂面粉刷層發現剝落或污損，應每一個月集中安排一次修補、除污；步行梯、樓房散水等設施，保持基本完好和使用功能，需要維修的，每一個月集中一次進行修補維修。

6、按照政府有關規定，每年進行一次房屋避雷檢測，符合避雷規范要求。

7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為要及時告知與勸阻，并及時報告政府有關主管部門。

8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。保持小區各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

（三）公共設施維護管理

1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外），共用設施設備能正常運行和使用，杜絕安全事故的發生。

2、建立共用設施設備清冊檔案（或設備臺賬），有設施設備的運行、檢查、維修、保養記錄。

3、有設施設備操作規程及保養規范，按操作規程及保養規范執行。

4、對共用設施設備進行定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，按有關規定辦理。

5、特種設施設備和測量儀表、儀器，按照政府有關規定，定期進行檢驗檢測校準，符合相關規范。

6、設備房保持整齊清潔，安全設施符合規范，無鼠害，無跑、冒、滴、漏現象，無堆積雜物；設備設施銘牌、標識規范、統一、完整；操作規程、維護規范、管理制度在明顯位置做出標識；各類管線有分類標識和流向標識；各類記錄本、登記本（運行、維修、保養、交接班等）齊全，記錄完整；監控記錄可保存15天，并能正常回放。

7、對小區內變壓器、高層屋面、有安全隱患的健身設施、車庫限高、區內道路限速、燃氣調壓站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位設置明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。

8、公共區域內的雨水、污水管道每年檢查、疏通一次；雨水、污水井每半年檢查、清掏一次；雨水、污水管道及井發生堵塞時應及時疏通；化糞池每年至少清掏一次，每季度檢查一次，防止外溢。

9、建立設備設施巡視制度，有專人巡視，配電室、排污泵等每日巡視至少兩次，有巡視記錄。鍋爐房、熱力站、空調機房、高壓配電室、中控室等有專人24小時值守，值守人員每班工作時間不超過八小時。

10、每日對園區路面、景觀、小品、圍墻（護欄）、窨井、健身設施、兒童娛樂設施、照明設施、門禁、周界報警監視系統等巡視一次。設施設備能正常使用，無安全隱患。

11、設立日常消耗物料、備件倉庫，保證日常維修的及時性。倉庫有完善的管理制度，專人管理，物品分類碼放。

12、使用中水系統的，確保水質達到國家中水水質標準。

13、保證載人電梯日夜24小時正常運行。

14、消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。

15、小區主要道路及停車場交通標志齊全。

16、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（四）公共秩序管理

1、小區出入口24小時值勤，進入樓幢門廳刷卡。

2、實行封閉式管理，出入口有專人24小時值守，對訪客出入進行登記管理，阻止小商小販進入小區。在有可能危及人身安全處有明顯標志。

3、園區和樓內巡視。園區巡視白天三次、夜間四次，樓內巡視每天兩次，夜間需兩人同時巡視。巡視有計劃、巡視路線圖、巡視項目內容、要求及記錄。

4、門崗及巡視服務人員，形象端正、著裝整齊干凈、舉止規范、語言禮貌、連續上崗時間不超過四小時；門崗服務設施完好、標識醒目；有服務操作細則。

5、監視控制中心設專人24小時值班，負責小區監控的值守，處理各類報警和異常信息，每人每班工作時間不能超過八小時。監視控制中心各類制度在明顯位置做到標識。

6、有機動車輛和非機動車的行駛方向、限速標識，交通指示標識應規范、清晰，對進出小區的車輛進行引導，車輛有序通行、停放。

7、突發事件發生時及時報告政府有關部門，并設專人保護現場，配合公安等部門進行處理。

8、對火災、治安、公共衛生等突發事件制定應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

9、對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患做到及時公示，警示注意事項，共同做好安全防范工作。

10、對監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周。

（五）清潔服務

1、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，每日清理、集送兩次。集中的垃圾盡快外送，每日不少于兩次，做到生活垃圾日產日清。

2、小區道路、廣場、停車場等每日清掃兩次；門廳、電梯廳、樓道每日清掃一次，每周拖洗一次；電梯門、地板及周身每天清掃抹擦一次；人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦兩次；共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、用戶信箱等每周抹擦一次；公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦一次；小區范圍內綠化帶（及附屬物）每天清掃一次；休閑區亭廊、桌凳、木欄桿每半月抹擦一次；路燈每月抹擦一次。

3、區內公共雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。

4、二次供水水箱按規定半年清洗一次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。

5、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

（六）綠化養護管理

1、雇請專業人員實施綠化養護管理。

2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

3、對水池進行定期檢查，每星期打撈一次飄浮物及沉淀物，每半年清除池底污泥、換水一次。

4、定期清除綠地雜草、雜物。

5、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。

6、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

四、服務評估

1、定期評估

服務中心客戶主管根據業戶反映制訂定期檢查計劃，會同維修人員、秩序管理人員及環境衛生人員每月x日定期在小區內進行服務檢查，以評估服務效果。

2、臨時檢查

總經理或其他高層領導認為有必要進行服務檢查時，可以由服務中心具體組織實施，其他部門共同參加對小區物業服務進行臨時檢查，以評估其服務效果。

物業小區的管理方案5

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和范圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。

（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的`取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）采取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

物業小區的管理方案6

為深入推進我區社區物業化服務工作，改善人居環境，爭創人民滿意城市，特制定本方案。

一、指導思想

以《省物業管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據，在鞏固禮貌建立各項成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則，和“三先三后”的工作思路，深入開展我區社區物業化服務工作。建立健全全區社區物業化服務體系，有效提升居民對社區管理和服務的滿意度。

二、服務范圍

社區物業服務要以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能、提升管理水平為目標，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理。加強對轄區內的流動攤擔、店外經營、車輛停放的規范管理。

（二）公共環境衛生維護。做好社區轄區范圍內（維護作業標段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務等工作。

（三）公共安全防范。協助管理轄區內公共秩序的同時，搞好轄區內的治安巡查。

（四）公用設施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設施的日常管理和維護。

（五）公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補栽補種等綠化養護工作。

（六）其他。其他需要協調解決的物業服務項目。

三、基本原則

（一）居民自治的原則。物業服務是社區服務的重要組成部分，要參照《物業管理條例》，在居民自治與政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務以及非贏利性經營，優化整合資源配置，逐步理順和規范物業服務各主體之間的關系，創新社區物業服務新機制，力求解決人民群眾最關心、最直接、最現實的.利益問題。

（二）因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務工作中的主導作用，根據各個社區的實際狀況，制定包括費用收取和服務項目在內的社區物業服務章程，并按章程具體實施，不斷促進社區建設與物業服務的協調發展。在不同社區或同一社區的不同小區、樓盤之間，可采用多種模式進行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進社區物業化服務作為為民辦事的一項德政工程、民心工程，通過推行社區物業化服務，建立健全社區市容衛生維護體系、社區治安保障體系、xx人員就業體系和居民生活服務體系，在凈化市容的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，提升市民對社區環境的滿意度。

四、工作任務

按照禮貌建立的標準和數字化城市管理的要求，把我區農民安置小區和破產企業宿舍區納入社區物業服務推行計劃。今年實施的xx個社區（小區）是：xx小區。

五、工作思路

在推進社區物業化服務工作中，確定“三先三后”的工作思路。

（一）先整治后管理。按照“整治在先，管理長效”的原則，對先期實施物業化服務的社區進行“牛皮癬”、綠化設施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施的專項整治，再通過物業化服務的實施對其進行長效管理。

（二）先宣傳后實施。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區物業化的了解，取得居民對社區實行物業化管理的理解與支持，為后續工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務后收費。根據社區居民中失地農民、破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務后收費”低償服務原則，先帶給優質的服務，讓社區居民切實感受到實施物業服務所帶來的好處，再收取必須的服務費，保證物業服務的正常運轉。

六、組織領導

成立全區社區物業化服務工作領導小組。

組長：xx。

副組長：xx。

辦公室主任：xx。

辦公室副主任：xx。

成員單位：區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區物業化服務的組織機構。

七、職責分工

區政府辦：負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；

區綜治辦：負責指導和支持做好治安防控工作；

區發改局：負責指導確定社區物業服務收費標準；

區財政局：負責社區物業服務的經費統籌工作；

區城管局：負責牽頭組織協調和監督考核工作；

區民政局：協助做好特困、低保人員的就業工作；

區住房城鄉建設局：負責行業指導工作；

區工商分局：負責對成立物業服務公司的辦證和資質審批帶給支持；

區市政、園林和環衛公司：在社區專業維護上給予指導、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區實施社區物業服務工作。

八、方法步驟

（一）準備階段。

1、xx月份對全區未實施物業服務的農民安置小區和破產企業宿舍區全面調查摸底，確定推行物業服務的社區（小區）名單。

2、xx月上旬組織相關部門召開協調會，專題研究開放式居民社區推行物業化服務工作。

3、xx月下旬組織召開工作部署會。

（二）實施階段。

1、xx月份對今年確定的物業化服務的社區，由街道統一組織，重點拆除違法建筑，改善治安，交通現狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設施，改善社區基本狀況，強化小巷、小區、小院、小店“四小”管理，辦好四件實事，重點解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環境不潔的問題，為實施社區物業化服務打下基礎。

2、xx月上旬組織參觀，學習其他單位經驗做法。

3、xx月下旬全力推進社區物業化服務工作。

（三）考核驗收階段。

1、將開放式居民社區推行物業服務工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。

2、xx月份組織相關社區進行交流講評。

3、xx月份由區城管局牽頭，組織相關部門進行驗收，將以社區（小區）實施物業服務后臟亂現象是否得到根本改變，市容衛生是否得到顯著提升，周邊生活環境是否得到明顯改善為依據，社區物業服務模式是否可持續、社區居民群眾是否滿意為標準，對社區居民上門問卷調查，滿意度未到達xx%以上的社區一律要求“補課”，不予驗收，扣除政府獎勵資金和相應的績效考核分值。

九、工作要求

（一）高度重視，充分認清推行社區物業化服務的重要好處。

推行社區物業服務，是鞏固禮貌建立成果、建設人民滿意城市的基礎工程，是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道和社區要高度重視，把它作為推進社區城市管理水平、建立禮貌城區的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項工作。要統一思想，充分認清開展好社區物業化服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民群眾生活質量的重要途徑，是加強社會治安、增強群眾安全感的重要手段，也是加快推進建設人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準備，為全面實施社區物業化服務打下基礎。

一是要有充分的思想準備。各街道要把搞好社區物業化服務，完成任務指標，作為今年一項重要工作去抓，要明確職責和標準，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發揮主觀能動性，把此項工作抓緊抓實，抓出成效。

二是要搞好宣傳發動。要進行廣泛宣傳，努力爭取居民的認可和參與。要廣泛發動轄區內的民間組織、單位、團體和社區志愿者出資出力共同參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。

三是要制定方案，落實職責。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作職責，要把職責落實到具體事、具體人身上，要有具體要求和質量標準。

（三）全力支持，為順利實施社區物業化服務帶給保障。

一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作，確定專責。

二是經費要保證。每個實施物業服務的社區（小區）明確經費xx萬元，區和街道各安排xx萬元。區和街道先期各拿xx萬元，作為啟動經費，保證社區物業化服務前期工作的正常、快速運行，驗收合格后，全部經費到位。要動員廣大社區居民積極參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，并使之逐步成為社區物業管理主要經費來源。

三是合力要構成。要努力構成齊抓共促的機制，牽涉到的各種專業問題各部門要通力協作，給予足夠的支持。

物業小區的管理方案7

一、概述

某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處于虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

四、人事

人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。

序號崗位人數主要職責備注

1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。

2經營部主任1具體經營事務、人事等。

3辦事員3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證

4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。

5安全護衛員7門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。

6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。

7保潔員2公共區域衛生保潔、綠化養護等。

員工招聘后即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測

a)經營收入：19.14萬元(年度，以下省略)

l物業管理費：11.34萬元

應收12.6萬元

30000*12*0.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)

l維修服務費：0.5萬元

l特約服務：5.8萬元

l其他收入：1.5萬元

b)支出：20.25萬元

l人員工資福利：14萬元

l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等)

l維修保養費用：1.5萬元

l稅金：1.05萬元

l不可預見費用：1.2萬元

c)潤虧：-1.11萬元

d)物業接管期間

前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等)

e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月*m2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費

序號崗位人數工資標準工資合計

1經理112001200

2經營部主任1800800

3辦事員36001800

4物業管理員1800800

5安全護衛員75003500

6水電工1700700

7保潔員2400800

工資總額合計9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年

福利：115200*23%=26496(元/年)

合計：14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬m2*1元/年*m2=1.04萬元

(4)清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元

(5)安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元*25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費：按10%計算即1萬元

(8)稅費：按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費：暫不投保

(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元

但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月*m2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收

l既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。

l是物業通過竣工驗收后，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;

l供電、給排水、衛生、道路等設備設施能正常使用;

l房屋幢、戶編號已經有關部門確認;

l落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修范圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;

l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。

l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。

l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求盡快解決。

l抄水、電、氣表的底數，記錄備案。

l接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。

l接管驗收符合要求后，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。

l當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入伙

1、準備工作

l治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;

l車輛管理：增設區間道路標志;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;

l垃圾清運：增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等

l樓道燈：改用節能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)

l分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;

l制定入住流程;

l印刷入住表格;

2、協調工作

l與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的供應。

l代業主與電話公司聯系電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。

l與學校、派出所和居委會聯系，了解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關聯系電話，入住時公告。

3、入伙現場

入伙準備、協調工作到位后，要部署入伙現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入伙。

舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪彩，造聲勢。

注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

4、業主、使用權人入住程序

發函辦入伙手續

簽約

5、辦理入伙手續程序

已繳款票據入伙手續書、身份證、購房合同

確認業主身份繳清代墊代繳費用、裝修保證金

建筑垃圾清運費、物管費，蓋章

業主簽署

向業主辦理手續

八、物業裝修與管理

業主在收樓后有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定范圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建筑裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批準后方可動工。業主在裝修完成以后，物業管理企業應組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。

業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，并注明委托施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以后實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建筑工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建筑體內部的管線越來越多，越來越復雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是盡可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表

工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務

頻度天一天內辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%

標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次

工作程序8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理

工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗

工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補

標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上

程序7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表

工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護

道路停車場天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈

頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有回音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任范圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修

標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分布、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上

程序8：00~8：30向總值班了解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案

工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練

消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練

頻度24h每周一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每周一次，每次1h

標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章采取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衛紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衛、停車管理

(五)保潔管理

工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂

頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年

標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下

程序5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔。

物業小區的管理方案8

在送舊迎新之際，物業公司在回顧20xx年工作開展的基礎上，總結經驗，找出不足，以更加務實的態度，積極配合集團經營的戰略方針，細化管理，從內部挖掘潛力，向管理要效益，更加嚴格要求，加強培訓，勇于面對不足，團結一心，增強大局意識、責任意識和協作意識，同心同德，努力完成工作。我們會繼續發揚敬業、奉獻的精神，共同為公司的迅速發展竭心盡力。

《孫子兵法》說：“間于天地之間，莫貴于人。”員工是企業的根本，員工素質是企業優質服務的基礎。我們將把培養一支專業、高效、嚴格管理的服務團隊作為20xx年物業開展內部管理的基本戰略，實行嚴格管理，善待員工的方針，開展系列的培訓計劃、績效考核，推進企業文化，強化品牌意識，提高團隊的凝聚力和向心力。

一、人事行政

人事行政工作目標：

人員當月流動率小于5%

人員培訓覆蓋率達到100%

人員招聘到崗率達到98%

員工生活滿意度達到90%

1、團隊的建設在于制度化的管理，人事行政部年度首要工作是完善管理制度，細化崗位責任制，把責、權、利充分統一，落實到位。推行與之相配合的績效考核制度，調動員工的積極性。績效源于執行力，執行力源于細節，人事部計劃以保安部作為試點，對每個崗位提出具體的崗位職責要求，推行新的績效考核制度，調動員工對工作的積極性，使員工不斷加強自我管理能力，明確工作標準，提高自我提升的動力并逐步推廣。在各個崗位上采取績效管理，力求在三月份全面覆蓋，以提高整體的服務水平和團隊的執行力度。在有效的績效考核制度和崗位責任制的基礎上，人事行政部將加強監督的力度，對崗位的操作和執行進行有計劃巡查管理。及時發現問題，及時改進。

2、人事行政部將把提高員工素質作為部門工作的重點，制定有針對性的培訓計劃，以業務知識培訓和企業精神相結合，堅持正面灌輸，強化理念，增強員工主人翁責任感和事業心，培養開拓進取，勇于奉獻的精神。要求員工在工作中真正做到“100%業主第一”。以企業精神和宗旨作為統一員工意志，述職報告統一行動的共同基礎。在人事管理流程中，采取優勝劣汰的方針，對入職、轉正的員工嚴格按標準把關，逐步提高員工素質，繼而提高團隊的整體素質。

3、在提高管理要求的同時，更進一步關心員工生活，重視員工需求，加強員工宿舍、飯堂的管理，組織相應的員工生日活動、團隊活動。重視改善員工福利，加強與員工的溝通，以多方渠道聽取員工意見加以綜合，并及時給予改善。

4、效益是企業的最終目標，通過崗位責任制的落實，人事行政部將重新審核各部門、崗位人員定編的情況，避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服務團隊為目標，嚴格控制人事成本。

5、行政方面，將以配合業務部門開展工作的需要為前提，積極與各部門加強溝通協調，大力配合。修正現有的工作程序，使之更標準化、規范化。及時完成物料采購，嚴格管理物料的采購、使用控制流程，重視公司資產、倉庫、車輛的管理，堵塞漏洞，做好把關的工作，保證公司財物、利益不受損失。

二、客服中心

物業管理是以服務為主，客服中心是整個物業公司的服務窗口。為此，服務中心將把服務放在第一位，堅持“以人為本”的服務宗旨，規范管理、追求創新、至誠服務。不斷提高江南世家物業價值，使物業發揮最大的使用效能。

工作思路：

強調成本控制意識和成本管理程序;

強調團隊的有效運作和服務流程;

強調公眾服務的規范化與特約服務的個性化;

強調“以人為本”的服務理念和服務的人性化;

致力于建立與業主有良好溝通的和諧社區。

目標設置：

客戶綜合滿意率不低于90%;

服務綜合及時率不低于85%;

業務技能培訓100%;

小區

綠化完好率不低于90%;

綠化覆蓋率不低于60%;

管理費收費率一期逐步達到70%;

二期收費率達到90%;

生活垃圾日清率為100%;

工作重點：

根據對20xx年的工作回顧和反思，20xx年將致力于加強規范管理、協調溝通、落實執行，以提高管理服務效能，營造和諧生活環境。

(1)制定、完善工作手冊，使員工翻開手冊即可操作，如《管理規章制度及操作規程》等。使每一位員工了解工作規程，熟悉管理程序，達到規范自我、服務業戶的目的。并對員工進行定期的業務、技巧、服務意識等方面的培訓，通過不斷的強化學習，不斷提高服務中心員工水平。盡快帶領出一支業務過硬、服務意識強的員工隊伍。對進入服務中心工作的員工嚴格把關，定期進行考核評比，對不稱職員工堅決撤換。

(2)小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好、舒適的居住環境，是我們非常重視的問題，以往的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導、檢查、培訓落實到位，才能充實發揮每個人的潛能，認真地去做好每天的保潔工作。積極宣傳環保意識，使小區的環境衛生狀況達到最佳狀態。

(3)根據目前的收樓情況，強化對工程維修的監管力度，與各部門積極協調配合，完成收樓任務。

(4)對物業管理費收取率較低的現狀，由于綜合因素較多，將通過定期開展社區文娛活動、定期安排上門家訪及問卷調查等多種渠道與業戶進行溝通，聽取業戶的意見。接受合理的要求及意見，采取有效措施進行相應的整改，提高管理質量;對于超出管理標準的要求，按國家及有關規定向業主耐心解釋，并加強對物業管理行業的政策宣傳，以轉變以往固有的觀念，爭取業主的理解，對經解釋無效拒交管理費的業戶，將通過法律途徑解決，使管理工作得以順利開展。

(5)加強社區文化的建設，建立與業主的良好溝通，共建和諧社區。

(6)協助成立業主委員會籌備小組，實行業主自治，共同管理。

三、工程維修

四、保安部

保安部針對20xx年總結和分析工作情況，繼續堅持以固強補弱和狠抓落實為中心，以做好安全和服務工作為前提，搞好團隊建設。結合公司的發展需要和管理方向，做好小區的全面安防工作，保證人、財、物的安全，配合客服，加強對小區的巡查，提高整體管理水平。

工作目標

住客及公司綜合滿意度95%;

無因管理責任事故率0;

新員工崗前培訓率100%;

不合格項整改率100%;

員工流動率≤20%(不包括非正常流動率);

突發事件快速反應率為98%;

非正常投訴率低于2%。

并全力配合做好二期水鄉別墅外售和收樓工作及本部相關工作事項的接管，同時全面做好二期有關工作的服務和管理，樹立保安隊伍的形象。

2、做好元旦、春節期間小區各項安防工作，節日前小區安全大檢查，由主管領導負責;同時落實好春節期間主管領導巡查和值班;明確強調放假不放制度;組織和安排好春節期間部門員工的業余娛樂活動。隨著本部人員增加和三期宿舍籃球場地的修復完工，擬成立物業公司籃球隊，既可豐富員工業余生活，又可為公司聯誼公關比賽做好準備。

3、保安部將于1月份開展為業主或客人優質服務月活動，體現保安隊伍的服務意識和服務熱情，同時建立良好的口碑。

4、做好一二期智能化系統投入使用的前期準備工作，建立和完善智能化系統的使用和管理制度，及時進行智能化系統操作規范培訓，逐步改變完全靠“人防”的管理模式。同時設專人負責在監控中心上崗，保證小區24小時的監督和管理，提高安防標準。

5、針對一、二期消防設備設施的分布和配備情況，更進一步完善設備設施管理和使用運作培訓，同時加強日常消防培訓和突發事件處理演練。根據實際情況將小區日常安全管理注意事項、家居與森林防火、突發事件處理方法等安防常識制作后派發業主，提高安防意識的宣傳和群防群治工作。

6、做好人員的培養和儲備工作。對保安員管理方向是力求轉型和建設成為強有力綜合型的隊伍。結合保安職業特性，在年初人員流動高峰期前做好人員安撫工作，加強與人才市場、部隊和保安學校的聯系，做好人員補充儲備工作。全年退伍軍人占總人數比例為75%，其它占比例為25%(保安學校、警校、武校人員)。發揮和利用現有人力創造最大價值，做好物業公司排頭服務部門。

7、加強骨干隊伍的建設，拓寬員工知識面，條件允許組織骨干參觀兄弟單位學習，查找自身問題，提高整體素質和層次，(骨干隊伍)使用原則為能者上、庸者讓，每季度開展工作自評，部門上半年工作總結時工作述職。

五、會所經營

20xx年上半年將繼續以服務為先、效益為本的經營方針，積極配合營銷及客服工作的開展。采取靈活的經營手法，推出更貼身的服務，把會所經營做到推陳出新。在內部管理上，加強本部門各經營點的協調合作性，著力增強和提升員工工作技能和服務意識，最大限度地調動人員的積極性、創造性;切實加強餐廳出品管理工作，在飲食出品上不斷推陳出新，做好小區配套服務工作的開展。

工作目標

力爭半年創收3萬元;

六、財務管理

圍繞集團發展戰略和財務年度工作目標，促進效益增長，完善財務管理體系，加強資金、資產、成本、采購價格的管理和控制。在把服務放在第一位的同時，建立規范的賬務管理，積極配合業務部門工作的開展，加快科耐物業管理軟件的投入使用。為全面完成物業的各項工作指標和工作任務，制定物業財務部20xx年上半年工作計劃如下：

工作目標：

服務滿意度90%;

控制虧損在20萬元以內;

建立君華物業成本庫;

1、物業財務部在集團財務中心的統一指導下,根據物業公司財務管理制度,結合物業財務工作的實際情況,建立一套詳細完整的成本庫,合理的進行成本控制,及時準確地向管理層提供最真實的財務數據。

2、負責公司資金計劃的制定與跟蹤對比，管理臺帳的登記與財務狀況分析，并向管理層提供財務報告,進行成本分析,提出相關的建議,力爭控制半年虧損額在20萬以內。

3、以服務為宗旨，與客服中心一起做好管理費的收繳工作。對于前期欠費的業主要與客服中心配合，一起商定催繳的辦法，爭取催繳率達到30%。把物業公司的收費工作推向一個新的臺階。

4、負責各種款項的審核，規范財務付款審核程序，進行新的財務制度的培訓。主要是對物業公司各部門負責人及本部門員工組織一起學習新的財務制度，對以前修改的部分要進行重點的講解，新的制度實施后，要嚴格按照制度執行。財務部門進行監督把關。

5、完成20xx年的年終財務總結，進行財務狀況分析，編制財務報告。并且根據各部門提供的數據編制20xx年上半年資金計劃，上報集團資金計劃部，根據集團批準的資金計劃，合理安排物業公司20xx年上半年每個月的資金，并與各部門協商對一些付款計劃進行相應的調整。

物業小區的管理方案9

根據我校的實際情況，為了做好物業管理的示范、試點工作，故先從b1~b10公寓開始試行，待成熟后再在全校推行。

成立學生公寓管理部，負責學生公寓內日常工作和物業服務監督工作。每個公寓為一個班組，由公寓宿管組長負責公寓內日常工作。員工統一著裝上崗、文明作業、規范操作。所有員工要積極做好學生信息反饋工作，做到“誠心待人、熱心服務、耐心解釋、細心工作”。進一步制定并完善了學生公寓服務內容和標準（附件1）、公寓管理部主要崗位職責（附件2）和公寓管理部工作規程（附件3）及公寓管理部員工考核制度和實施細則（附件4），按照物業管理行業標準和規范結合我校學生公寓具體工作進行管理。

學生公寓管理部部長：1名（由中心副主任兼任）

學生公寓管理部物業監理：2名（由正式職工出任）

學生公寓宿管員：8人

學生公寓樓內保潔員：8人

學生公寓場地保潔員：1人（由工作量教少的樓內保潔員出任）

共需外聘人員16人

1、人員工資

2、員工勞保、工具等費用

3、標牌、標示、垃圾桶等費用等

綜上所述，運行費用約為300,000.00元。

附件1：學生公寓服務內容和服務標準

1、房屋共用部位的維護和管理

公寓管理處定期和冬、雨季節或天氣異常時對房屋居住情況進行檢查維修，或居住人發現問題及時報修。對房屋易出問題的部位，及時作出記錄備案，重點檢查。年底進行全面檢查，對共用部位及其設施設備的完損程度作出評價，制定年度維護計劃，作好檢查和維修記錄。

2、用部位及設施設備的運行維護管理

定期對共用部位及設施設備進行保養維護，保證設施設備的正常使用和運行。公寓公共設施設備完好率保持在98%以上。正確操作和使用設施設備，無因操作使用不當而導致安全事故發生。

3、環境衛生服務標準

（1）、公寓樓區域內的環境、場地及公共部位。

標準：目視地面無雜物、無塵土、無積水、無污漬；墻面干凈整潔，無灰塵、蜘蛛網、無亂貼亂畫；區域內無廢棄雜物、無亂堆亂放、無衛生死角、無異味等。

（2）、樓道、樓梯及公共設施設備。

標準：樓道和樓梯潔凈、無污漬、積水；樓梯扶手、護欄、電梯門電梯內壁無手印；門窗玻璃明凈；天花板潔凈無明顯污漬，房角和設施設備無塵土和蜘蛛網等。

（3）、公寓內的公共衛生間。

標準：地面墻面干凈、瓷磚無銹漬、室內無異味、便池內外無雜物無污漬，垃圾清理及時，設備完好無損，金屬器具無銹跡、無長流水、無堵塞、無滴漏現象。

4、安防服務標準

（1）、公寓管理接待處24小時管理服務值班，及時登記非本公寓內來訪。

（2）、隨時維護公寓樓周邊車輛停放秩序。

（3）、定期對公寓內的消防設施設備、共用電器進行巡視、檢修，保證樓內消防設施設備、共用電器完好，消防設施設備設置明顯的提示標志。

（4）、公寓內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。

（5）、來訪人員進行登記，晚間限時離開，嚴禁留宿。

（6）、公寓內無火災、失竊、觸電、斗毆、賭博、傳播不良文化等事件和違法行為。

5、維修服務標準

（1）、24小時受理報修，一般情況下10分鐘內維修人員到場，維修及時率100%。緊急情況隨叫隨到，確因特殊情況不能及時到場處理的，應向報修人說明情況，做好解釋工作，并盡快安排處理。維修結束后，將地面清理干凈，物品歸位。

（2）、定期對公共照明設備系統進行巡查，及時更換損壞的燈器具。公共照明完好率98%以上。

6、接待服務標準

（1）、文明服務、禮貌待人。對來訪或住宿人員，及公寓居住人員熱情接待、認真受理；對提出的問題和需求進行認真耐心地解答和幫助解決。

（2）、認真、全面、詳細、準確地登記來訪、住宿和公寓居住人員的基本情況，并備存登記資料，以便提供服務和查詢。

（3）、按照公寓管理規定，及時辦理入住和遷出手續，保證公寓物品的及時回收，損壞處置，相關費用的收取結算.蜂巢物業管理網收集并整理。

物業小區的管理方案10

為了貫徹執行《重慶市物業管理條例》，規范我辦物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善社區居民的生活和工作環境，現結合我辦實際，制定物業管理工作實施方案。

一、組織領導

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）

成員：幸坤權（牌樓辦事處社區服務中心主任）

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）

陳守元（印盒石社區主任）

陳聯國（觀音巖社區主任）

黃東方（萬安社區主任）

潘中英（太平社區主任）

王明（石峰村主任）

葉平（大河溝社區主任）

周君（搭馬橋社區主任）

何永鳳（袁家墩社區主任）

何小燕（牌樓社區主任）

領導小組下設辦公室在社區服務中心，幸坤權兼任辦公室主任。主要職責：負責指導各社區居委會劃分物業管理小區，抓好試點，協調幫助社區居委會解決有關問題，各社區要成立社區服務站，作為社區基層的物業管理協調機構。

二、規劃與目標

1、小區根據需要與合理原則，全辦城建規劃為176個物業管理小區，（其中基礎條件較好的居民區（一類小區）個；單位型居住區（二類小區）個；目前，各方面尚不具備條件的小區（三類小區）個。

印盒石社區17個，其中一類小區1個，二類小區12個，三類小區4個。

觀音巖社區19個，其中一類小區4個，二類小區5個，三類小區10個。

萬安社區31個，其中一類小區2個，二類小區8個，三類小區21個。

石峰村1個，其中一類小區個，二類小區個，三類小區1個。

太平社區30個，其中一類小區5個，二類小區9個，三類小區16個。

大河溝社區20個，其中一類小區3個，二類小區3個，三類小區4個。

搭馬橋社區29個，其中一類小區個，二類小區8個，三類小區21個。

袁家墩社區21個，其中一類小區4個，二類小區6個，三類小區11個。

牌樓社區8個，其中一類小區2個，二類小區4個，三類小區2個。

2、工作目標。社區物業管理工作是城市管理工作的重要基礎，直接關系到居民的切利益和社會的穩定與發展，加強社區物業管理有利于提高城市管理水平和改善居住環境，而且對于我區創建國家衛生城市、文明城市和一流人居環境具有重要意義。我辦物業管理工作的目標是：加大物業管理工作的宣傳力度，讓社區居民充分認識到物業管理工作的重要意義，取得理解和支持；在轄區物業管理小區逐個召開業主大會，成立業主委員會，力爭在20xx年底，逐步實現規范化的物業管理，以全面提升城市管理水平。

三、實施步驟

1、制定方案（20xx年8月1日——8月30日。組織街、居工作人員對社區居民住宅進行摸底調查，研究討論，在征求有關單位和社區居民意見的.基礎上，劃定物業管理小區、制定社區物業管理實施方案。

2、宣傳部署（20xx年9月1日——9月30日）。對社區物業管理工作動員部署。運用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業管理工作的宣傳力度，使社區居民充分認識實行物業管理工作的必要性和意義，以及給群眾帶來的切身利益。

3、抓好試點（20xx年10月1日——10月30日）。確定大河溝社區、牌樓社區、太平社區為物業管理的試點社區。

4、總結推廣（20xx年11月1日——11月30日）。總結試點工作經驗在各社區加以推廣，試點中的問題和不足之處加以修正和改進，在具體實施過程中搞好分類督促指導，推進（重慶市物業管理條例）在我辦的全面落實。

四、主要措施

1、物業管理領導小組每月召開一次會議，學習上級有關文件和會議精神，分析進度，查擺問題，研究部署階段性工作等。

2、建立街、居二級目標管理責任制。街道和社區居委會主要領導是落實物業管理的第一責任人，對社區物業管理工作做到親自規劃部署，經常了解情況，積極協調解決問題，確保全辦物業管理工作有計劃有步驟地推進。

3、強化考評，嚴肅紀律。街道將定期或不定期地對各社區居委會對推進物業管理工作的情況進行督促檢查和評比，對物管工作落實好的社區和表現突出的個人，年終進行表彰。對群眾反映強烈，不認真宣傳條例，不主動劃定物業管理區域，不積極支持業主成立業主委員會或配合有關部門推進物業管理工作的單位，要及時督導，責令限期改正，典型的要予以通報批評或組織處理。

物業小區的管理方案11

1)消防檢查包括對消防器材、設備、裝修、通道、易燃易爆物品及房屋用途改變的檢查，也包括用電、用氣安全和動火作業的檢查。

2)各項目的消防責任人同時為消防檢查人。同時，消防責任人的工作必須隨時接受相關部門與公司領導的檢查。

3)檢查項目見《消防系統檢查項目》。

4)項目負責人安排保安班或機電班對滅火器每季度進行一次檢查，并按規定時間更換或補充，不允許過期存放。

5)根據《消防系統檢查項目》的規定進行檢查，檢查時必須作好詳細記錄，對于不符合要求的，應盡快整改。

6)對物業區域(物業區域)內的公共地方的用電、設備、線路應每月檢查一次，并作好詳細記錄。對存在隱患的地方，要及時維修或通知有關部門處理。

7)對任何私拉亂接管線的行為，一經發現，給予制止，并發出違章整改通知書，限期整改，對拒不整改者，按有關規定強制執行和處罰。

8)嚴格執行裝修審批制度，凡是動火作業，須得到消防機關和物業公司批準方可施工，物業公司應做好登記和全過程的監督工作。

9)積極配合有關供氣、供電、消防機關做好消防檢查工作。

10)值班人員應每天對公共通道進行檢查，及時清理堵塞物品，和易燃易爆物品，保持通道順暢。酒樓、卡拉OK、餐廳、商場、地下室等重點防火部位應增加巡查次數。對把房屋改變原用途的，責令業主恢復原批準用途。

11)秩序維護員應按規定制止人員攜帶易燃易爆物品進入物業區域。

物業小區的管理方案12

電氣維修管理規定

一、電氣維修人員必須持上崗證，嚴格按照國家建設部頒發的標準《電氣安裝工作規程》作業。

二、在進行電氣維修時維修人員應戴好安全防護用品，配備絕緣良好的電工工具。

三、維修和保養電氣設備時，應按要求做好保證安全的組織和技術措施。

四、維修班班長在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項，并在工作中檢查監督執行情況。

五、一般情況下，盡量避免帶電工作，若因特殊需要而必須帶電作業時，應裝設隔音擋板，并有專人監護。

六、在一經分閘即可送電到工作地點的形狀和刀閘的操作把手上，應懸掛“禁止合閘，有人作業”的標牌。

配電房管理規定

一、配電房是供電系統的關鍵部位，設專職電工對其實行24小時運行值班，未經許可，非工作人員不得入內。

二、值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況，操作方法和安全注意事項。

三、值班員應密切注意電壓表、電流表，功率表的指示情況，嚴禁變壓器空氣開超載運行。

四、經常保持配電房地面及設備外表清潔無塵。

五、經常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態下能正常使用。

六、做好配電房的防水、防潮，堵塞漏洞，嚴防蛇、鼠等小動物進入配電房。

停水及事故處理方案

水是人們生活中必不可少的，人們一天也離不開水，正常情況下，物業管理企業必須保證供水。若因管理維修等原因造成停水，應當提前通知，使產權人、使用人有所準備，因市政管網停水時，維修搶修中心應立即通知管理處，管理處與市政供水部門聯系。

如發生跑水、漏水現象，應采取如下措施：

1、檢查漏水的準確位置，并在許可能力下，立即設法制止漏水，如關上水閥等。若不能制止時應立即通知維修搶修中心，在搶修人員到達前須盡量控制現場，防止范圍擴散。

2、觀察四周環境，利用現有設備工具，設法清理現場。

3、通知清潔人員清理現場積水，檢查受影響范圍，通知受影響住戶。

4、日常工作中，應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋，隨時加以清理干凈，以免堵塞。

共用設施、設備保養規范

共用設施、設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養是物業管理公司對所管轄范圍內物業的附屬設備所進行的常規性的養護工作，應遵守下列規范：

一、衛生和水電設備的日常性保養。物業管理公司要負責管區范圍內的計劃養護、零星報修和改善添裝任務。零星損壞的衛生、水電設備一般應按物業管理公司規定期限及時修理，人為損壞則要由住用者自費修理。

二、上下水管道、化糞池等設施的維修養護。上下水管道發生故障必須急修時，由專業人員負責，隨叫隨到進行搶修并定期維護。化糞池由專人定期清掏，進行保養。

三、消防設備的日常性保養。對消防專用水箱一般在規定期限內調水、放水，以防止出現缺水、阻塞、水質腐臭等現象;消防泵也應采取定期試泵的措施。

四、其他特種設備的日常性保養。對其他特種設備，按季度專人負責維修、管理、養護。

共用設施、設備維護人員操作規程

共用設施、設備是指業主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設施、綠化地等。共用設施、設備保養是物業管理公司對所管轄范圍內物業的附屬設備所進行的常規性的養護工作，共用設施、設備維護人員應遵守下列操作規程：

一、設備的日常維護保養是以設備操作人為主，主要是對設備實施清潔、緊固、調整、潤滑、防腐為主的檢查和預防性的保養措施。

二、操作人員定機保養，做好班前交接，了解設備運行情況，檢查設備各部位的清潔和潤滑，空運轉檢驗各系統安全裝置，正常后方可投入使用。

三、操作中要集中思想，合理使用設備，嚴格遵守設備操作規定和安全操作規程。發現小故障及時排除，及時調整緊固松動的機件。

四、下班前一般須留一定時間對設備進行清掃、擦拭、注油、整理、潤滑等。

五、專業維修人員的巡回檢查，主要是檢查操作人員是否合理使用設備，機器運轉是否正常，督促操作人員日常保養，制止違章操作行為。在遇到一般故障時，幫助操作人員及時處理、排除。

物業小區的管理方案13

一、嚴禁損壞、挪用消防器材，禁止將消防水做民用。

二、嚴禁占用、堵塞小區內的任何消防通道、樓梯通道或其它安全疏散口，嚴禁損壞任何消防設備及防火開關。

三、小區內嚴禁攜入和儲存易燃、易爆及其它危險品。

四、各裝修單位應嚴守防火規范，凡屬危險作業應由管理處批準，嚴禁亂接、亂拉電線等違章行為的發生。

五、嚴禁將煙頭及其它帶火物品投向窗外。最后離開離間前，檢查并保證所有火源已熄滅，并把全部還在開動的電器關閉。

六、盡量避免讓兒童、老人單獨在家。為保證安全，如有需要可與小區物業管理處聯系。

七、各住戶必須嚴格遵守消防管理制度，如有火災發生應及時報警，并在保證安全的情況下協助滅火工作。

綠化管理制度

一、愛護小區的花草樹木，任何單位和個人不得隨意侵占、破壞公用綠地，不準攀爬搖晃樹木及建筑小品、損壞花草樹木等。

二、嚴禁踐踏草坪或在草坪上放養家畜和寵物。

三、對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷殘枝等，更換已死苗木，按期澆水。

四、不得往綠地上扔廢棄物和傾倒污水等，不得有樹木及建筑小品上拴鐵絲及繩索晾曬衣服、被褥等。

五、不準在綠地或綠地兩側設置營業攤床和以任何理由占用、改變綠地用途;不準因利用住宅開設食雜店而使綠地遭到損害，由此而引起的后果由經營者負責。

六、不準在綠化范圍內通行、停泊車輛，堆放物品。

七、不準在樹木上及綠化帶內設置廣告牌。

物業小區的管理方案14

一、項目分析

根據所提示數字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數的50％，其余為小高層建筑或別墅區。小區包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監控系統等大型公共設備，其設備數量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

二、主要管理方案內容

根據上述數字顯示，做出對該項目的物業管理方案如下：

1、管理機構設置及人員配置

根據管理服務的總體設想及小區的特點，本著“以人為本、服務至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業管理機構，管理實行項目經理負責制。該項目設項目經理1人和客戶服務部（以下簡稱客服部）、維修部、安防部、環境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設立一個主管，協助項目經理完成小區日常的各專項服務工作。并制定個部門主管及員工的崗位責任書（附后），在公司檢查時，可依照崗位責任書內容進行對員工的BI行為規范和工作質量進行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業公司辦公室根據本公司薪酬制度決定。

至于服務人員的服務標準要求，如客服部的維修處理及時率、回訪率，維修部的維修及時率、設備設施完好率，安防部對項目的巡查頻次以及環境部對園區的打掃頻次和標準，則依照公司所提供的服務等級為準。

1.1客服部

根據管理面積和國際質量體系標準，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負責項目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規范、服務質量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓，并參與小區各項費用的收取工作。

接待員1名，負責項目部服務電話的接聽、記錄、維修任務傳達和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費員（財務）1名，負責項目物業費、水電費的收取，并控制有償服務費的收繳和管理工作，對所收取款項應在當日做好相關記錄后，交總公司財務室保管。并負責相關票據和收費臺賬的管理工作。（如有水電表查抄工作，可委托維修部門協助完成）

庫房管理員1名，負責項目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設備的管理工作。

行政文員1名，負責項目日常文件的打印、申報以及對外相關部門的溝通協調工作。

四名員工相輔相成，協作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應的收費任務，以便收費工作更順利的開展。各項工作做到日產日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

1.2維修部

根據本項目實際情況和按照國際質量體系標準，維修部共設維修人員6-8名（如有高壓配電室則設值班人員2名，24小時輪流值班，并負責項目大型電力設施的維修保養工作），其中設：

主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設備巡檢、維護保養和下屬員工的培訓及績效評定工作。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護人員1名（如電梯維保由專業維修公司分包，則可省去該職務人員），分別負責項目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴大項目的服務范圍，分別對5名維修人員培訓學習物業相關的其他技能，例如單元對講系統維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設一名維修人員夜間值班，負責項目夜間報修工作的處理和小區照明系統的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負責轄區內大型設備設施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區內的大型公共設施（如：配電箱、水泵房、給排水系統等）進行常規性檢查，確保設備設施的完好運行（春秋季設備設施維保計劃需根據實際另行擬定）。

負責轄區內重大節日期間，社區文化活動的協助實施工作。如節日期間的園區布置及維保工作等。

1.3安防部

根據項目實際情況，安防部設安防人員13名，以8小時三班倒

的制度負責項目24小時安全防范工作。其中包擴：

安防部主管1名，主要負責管理本部門員工，處理本部門日常事務，并負責對下屬員工的BI行為規范和工作的檢查，下屬員工的培訓及績效評定工作。

門崗3名，主要負責小區車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區的車輛進行檢查登記，如有物品出入時，應在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名，分別負責高層區、小高層區和地下車庫區的安全防范和車輛疏導工作。

電子監控室3人，以8小時3班倒制度負責24小時電子監控系統的監視，協助安防人員管理小區安防工作，力爭在第一時間發現安全隱患，以便及時排除。并負責項目部各部門員工的工作監督。

1.4環境部

根據項目的實際情況，環境部設服務人員12名，負責項目所轄區域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環境主管1名，主要負責管理本部門員工處理本部門日常事務和下屬員工的工作檢查、培訓及績效評定工作。

室內保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負責項目樓宇內的環境衛生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負責項目樓宇外的環境衛生打掃工作，包括

項目水系的衛生維護工作。

綠化工3名，負責項目區域內的花草樹木養護、修補、澆水、防寒等工作。

服務標準則根據項目物業服務等級而定。

三、其他管理方案

1、常見突發事件的處理

1.1火災突發事件處理

1.2水浸突發事件處理

1.3電梯困人突發事件處理

1.4未知停電事件處理

1.5暴力突發事件處理

1.6盜竊以及其他犯罪活動處理

以上各種突發事件均根據小區的實際情況制定詳細的突發事件處理流程，防范于未然，確保項目的公共安全。

2、社區文化的開展

服務中心結合項目的實際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導向，開展豐富多彩的社區文化活動，營造小區特有的文化氛圍。主要為重大節日的園區裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應的公益娛樂活動，例如由業主參加的節日聯歡會、組織社區老年或兒童出行等，以增進物業與業主的友好關系，促進物業公司的發展。

物業小區的管理方案15

一、介紹

天悅城位于光明路東，工業大街南，森源街以北，是35萬平米城市首席公園地產綜合體，要打造呼倫貝爾地區30年內無法復制及超越的綜合高端社區，這是一個充滿極富特色的規劃。優美舒適的自然環境和超凡脫俗的人文氣質，營造出超然出世的高尚生活社區，演繹臨水而居的超然人生。

二、管理服務的整體設想與策劃

針對天悅城物業管理的各個要素，我公司展開了項目調研，通過項目的深入理解，深層挖掘設計和開發思路的基礎上，在做銷售物業服務中對業主進行人員消費結構，服務需求等分析的基礎上，仔細剖析了小區所具備的各項特點，以及物業管理服務中將面臨的難點、重點，確立了此物業管理方案。

我們的整體管理方案可以概括為：“一種模式、三大重點、一個整體”。

1、一種模式：

1）根據本項目房屋建筑特征與購買人群特性（綜合素質較高、生活私密性強，個性服務需求突出等）全方面綜合考慮，最終將天悅城的管理模式定位為：貼心管家式服務

２）貼心管家式服務管理模式的5大重點：

a）一對一專人服務

b）家居生活的全方位“助理”

c）深入到微小細節的服務方式

d）高素質+職能多面手

e）打造便捷、舒適的貴族生活

2、三大重點：

重點一：管家式服務項目的多樣化

天悅城所承諾提供的物業服務（管家式服務）不能與單純一對一的管家服務相提并論。從成本、人力資源、業主認可程度，給物業公司承諾的管家式服務定位于和限制在具有管家特色、融入管家服務方式內容的物業管理服務。首先管家式服務的內容區別于一般小區物業管理服務，具有屬于管家應具備的服務項目。由于物業管理費中包括基礎性、公眾性服務，所以從管家服務項目中篩選出適用于或通過改進轉化為公眾性服務項目。考慮到物業服務的成本與物業費掛鉤、人力資源數量質量的限制、客戶群的文化、需求、消費意愿和對生活方式、生活理想的差異性，在次篩選出即能達到營利目的，又能滿足廣大業主需求，且能明顯體現管家式特色的服務。

重點二：酒店式禮儀帶來尊貴的享受

管家需要極高的自身素質，擁有豐富的生活經驗與專業素養：熟知各種禮儀，佳肴名菜、名酒古董的鑒賞，水晶銀器的保養等等…從物業管理服務角度看，要把管家特征容入到管家式服務中去，其首要的是在基本服務（如保安、前臺接待、“管家”、保潔、維修）中體現管家服務的特點，應達到管家應具備的基本素質——禮儀。

管家式服務在全國物業管理服務中卻無規范性標準，尚處于摸索階段，本公司認為：從業主心理角度出發甚至涉及到他們的“虛榮心”，如果得到五星級酒店式的禮儀服務，便能讓業主感受到不同于在一般物業管理小區受到的'貴賓待遇（體現優越感），更能在其親友來訪時受到的禮儀服務中滿足業主的“虛榮心”。

重點三：營造一種“便捷、和諧、優越”的社區人文環境。

1、管家不單單是指購物、準備早點、送孩子上學、洗衣物、招待客人。而是體現了管家服務的另一特征——貼心。作為物業管理的管家“式”服務，要把貼心容入到公眾服務當中去，就能得到很大程度上業主的認可。從最小的細節做起（例如：業主在小區中嬉戲、鍛煉累了想坐下來休息的時候，立即把附近的椅子擦干凈。）；使業主在小區內，無論是戶內還是戶外都能感受到原來生活是如此的簡單，再次體現生活在天悅城貴賓級的享受（這個例雖有些夸張，但并非不切合實際）。

2、一個整體，多個獨體，宏觀把控管理：個體互相協作，優勢互補，形成小規模管理優勢。宏觀管理把控，各小規模管理優勢完成整體管理完善。

3、三個措施：

措施一：24小時不間斷全方位、一站式“管家”服務。

與一般項目不同，從物業接管期起，既要求專屬“管家”與業主建立良好的溝通，介紹物業的超前服務項目，使業主在入住前既感到“管家”的作用，體會到物業獨特超前“管家”服務。

利用辦理入住的良好時機，充分體現物業特有的便捷、細致，通過準時、高效的辦理入住流程；“管家”詳盡、專業的介紹；簡潔、精致的入住材料及為辦理入住業主預留車位的細致工作，將為居住天悅城業主留下完美的第一印象。要求“管家”使用規范酒店式禮儀行為規范為業主提供服務。設立臨時“管家”，24小時不間斷電話，所有服務人員隨叫隨到。

所有“管家”必須能準確、清晰回答業主的各類問題，所有工作都講求時效性（各類投訴回復不超過24小時，生活咨詢回復不超過12小時），在業主心中樹立重承諾、講信譽的規范形象，使業主產生信賴感。

全方位的生活咨詢，大到房屋裝修小到生活竅門，“管家”都能指導業主找到正確的答案。

接受業主的各類服務委托，做業主最放心的生活幫手。幫助業主全程監督操作過程，讓業主輕松享受100%完美效果。

措施二：高素質+職能多面手=強有力的業仆隊伍。

a）利用高素質的個體，展現高標準的人文環境。

b）職能多面手，形成優勢互補，利用有限的人力資源，100%完成管家下派的任務。

措施三：完善服務信息協調網，提供全方位服務項目支撐。

a）通過各種途徑，聯絡各服務公司提供有效的服務項目支撐。

b）協調各服務公司，提供快速高效便捷的服務質量，滿足業主的需求。

c）尋求廣泛有效便捷的信息來源，為業主提供全方位信息服務。

d）全方位儲備人力服務資源，第一時間滿足業主人力需求。

三、管家式服務內部管理模式設想

把天悅城分為2種管理形式，由物業經理宏觀把控。2種管理形式，把整個小區的管理分為2個區域，第一區域為別墅、花園洋房的管家式服務管理，第二區域為小區的高層住宅的普通管家式服務管理。第三區域為小區的整體公共服務前臺接待檔案管理信息協調中心等。

第一、二區域：

由管家進行服務管理，并配有一定數量的業仆（保安保潔維修個性化服務人員外務總管司機等）由管家負責管理調度。由于管家在管理協調所居的特殊只為和其身肩各種職能的重要性，對管家要求的素質和生活嘗試，知識的廣泛性和對物業服務觀念的深刻認知度要相對管理員甚至項目經理有質的飛躍。同時管家在為業主服務能做到想業主所想，先業主所想，急劇貼心的服務觀念。

業仆由管家直接管理調度，鑒于每個服務區域基礎服務工作量具有伸縮性，和成本的考慮，為了使人力資源職能互補，便于管家調度，和及時滿足業主的需求，我們將把專職的服務人員變更為可承擔多種服務項目的“高素質＋職能多面手”人才。例如一人身肩維修保安、保潔家政等這樣可以避免人力的浪費和人力不足等狀況的發生。

第三區域：天悅城雖分為3個區域，但物業工作的開展需以一個整體規劃為導向。小區整體的安全防范，消防，工程維修和辦公性的工作，由管理處統一安排管理，為各個區的管家式服務打下一個堅實的基礎，為管家式服務提供一個良好的發展環境和支撐。由管理處直接負責小區保安保潔綠化，檔案管理，前臺接待，信息協調處的管理。

四、物業管理方案的實施天悅城物業處籌備

（一）、天悅城人員素質及要求：

物業經理：1人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有親和力及應變能力，有良好的組織、協調、溝通能力，有敬業和創新精神。

管家：2人，專科以上學歷，年齡24——30歲熟知物業管理并有酒店管理服務經驗，具有一定生活經驗，善于溝通，協調能力強。具有強烈的服務意識，和吃苦耐勞甘做業仆的思想。

財務人員：2人，專科以上學歷，年齡35歲以下，有物業或房地產行業會計操作經驗，有會計師職稱。

公共保安主管：1人，中專以上學歷，年齡35歲以下，二年以上實際操作經驗，退伍軍人，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。

公共保安員：6人，男性，年齡30歲以下，退伍軍人，具備游泳技能，身體健康，有較強的工作責任心，能吃苦耐勞，善于溝通，具有良好的團隊協作精神。維修員（水、電、智能化）：4人，具有強弱電、水暖、土建、園林綠化、電梯、

物業小區的管理方案16

近年來，在商業中出現了一種新的購物場所——超市，在城市中十分火爆。這種直接、方便、快捷的購物方式，不僅倍受顧客的青睞，而且這種購物場所日益增多。筆者認為，如果將社會化、專業化、市場化的物業管理引入大型超市的管理中，通過高素質隊伍的高起點管理、高標準服務，定會給顧客創造更加安全、優美、潔凈、方便的購物環境。這樣不僅可以極大地方便顧客，而且會給經營者帶來更大的社會效益和經濟效益。

一、超市物業的特點

研究超市的物業管理，必須結合超市物業的特點，超市作為商業物業，除了具有一般物業的共性外，還有其自身的特點，這些特點大體可以歸納為：

１、直接性。真接性是指顧客在超市購買商品，不用經過營業員來幫助選購，而由顧客直接從貨架上挑選。這樣就改變了過去由營業員對顧客的直接服務，變成了購物者在商場中自行挑選，這種購物方式的革命不僅可以極大地方便顧客，而且可以節省大量的營業人員。

２、服務性。服務性是由超市自身的性質決定的，這是因為超市服務行業，為顧客服好務，讓顧客乘興而來，滿意而歸，即是超市的出發點，也是超市的歸宿。為了達到此目的，超市的經營者應當盡量做到品種齊全，不僅要經營百貨、食品、服裝，而且要經營圖書、副食品、水產品等等，除不宜超市經營的商品外，應當是應有盡有。

３、時間性。顧客到超市購物的時間，大都集中在節假日、雙休日和晚間，而平時和白天顧客相對少些。

４、客流量大。從目前來看，超市的客流量相當大，一般一個大型超市每天要接納數千人、上萬人、甚至更多，每逢節假日客流量更大。

５、面積大。一般一個大型超市的建筑面積小則幾千平方米、上萬平方米，大則幾萬平方米，有的甚至更大。

６、車輛多。一方面來超市物的顧客，有的自帶機動車或騎自行車，超市外面需要存放的車輛較多；另一方面，凡在超市內購物者大都要用一臺購物車，這樣無論是在超市內，還是在超市外，來來往往的車輛不斷。

二、超市物業管理的原則

根據超市物業的特點，物業管理應遵循以下原則：

１、一切為了方便顧客的原則。設立超市的目的就是為了方便顧客，為人民群眾創造方便、快捷的購物環境，因此，物業管理企業的一切工作都要圍繞方便顧客展開。這里除了超市經營者在為顧客提供的高品種類、商品的擺放、營業時間、交款結算、包裹寄存等要方便周到外，物業管理人員，要在購物指南、車輛管理、電梯管理、空調管理等方面為顧客提供方便。

２、刻意創造優美購物環境的原則。清潔的衛生環境，優雅的購物環境，良好的管理秩序，周到的服務質量，對超市來說是無形的廣告，可以吸引眾多的回頭客，這將給經營者帶來巨大的社會效益和經濟效益。反之，如果超市衛生環境不好，購物環境差，管理服務不到位，即使超市具有方便顧客的諸多好處，也難以吸引顧客。因此，物業管理人員要通過完善的管理和優質的服務，為顧客創造優美整潔、方便舒適的衛生環境和購物環境。為了保證超市購物環境井然有序，超市工作人員在往貨架上貨時要盡量在營業前或閉店后進行，切不要在營業時間進行。

３、確保顧客購物安全的原則。超市內裝修多、電氣設備和線路多，如果稍有不慎就會引起火災，因此，物業管理人員除要經常對消防設備進行檢查和維護外，要特別防止電器失火，杜絕火災事故的發生，確保顧客在超市購物的安全。同時，超市在營業中要配備相應的保安便衣人員，在超市巡邏，防止偷盜案件的發生。晚間，保安人員要堅持值班巡邏，防止偷盜案件的發生。對顧客寄存的物品要妥善保管，做到不亂、不錯、不丟失。

三、超市物業管理的內容

超市物業管理的內容是多方面的，物業管理人員應突出抓好以下幾點：

１、環境衛生管理。環境衛生是超市物業管理的重要內容。超市商品多，購物人員多、流動量大，每天有成千上萬的顧客來此購物，其環境衛生的好差直接影響顧客對超市的印象，也直接反映出超市的管理水平和企業形象。因此，物業管理人員應當通過辛勤的工作，努力創造一流的衛生環境。特別是要針對超市面積大、人員流動性大的特點，配足清掃保潔人員，實行分片保潔，責任到人，尤其是對于前廳、通道、樓梯、電梯、水房、洗手間等要有專人負責，實行全天保潔。對房屋立面、玻璃圍幕、走廊墻面、地面等要定期進行粉刷或清洗，使其始終保待清潔的面貌。

２、治安保衛消防管理。治安保衛是超市物業管理的又一重要內容。物業管理人員在超市營業中要確保顧客不失盜，在閉店后要保證超市的物品不被盜，這就要求物業管理人員要忠于職守，盡職盡責。杜絕一切盜竊案件的發生。同時，要做好消防管理，防火工作是超市的重中之重，一旦發生火災，后果將不堪設想。保安人員對于超市的重點部位要定時進行巡邏，發現問題，及時處理，確保其財產的安全。

３、設備設施管理。超市的設備、設施主要有電梯、空調、供水、供電和北方城市的冬季供暖等等，如果任何一個方面出現問題，都將給顧客帶來不便。再如，炎熱的夏季或寒冷的冬季，空調或供暖出現問題，都將直接影響到經營。因此，物業管理人員要經常對設備設施進行維修和養護，保證其正常運行。

４、車輛管理。超市是購物者聚集的地方，其車輛多，流動性又大。因此，超市的物業管理要配足車輛管理人員，對顧客的機動車和非機動車要分別停放，注意保管，做到不丟失，不損壞。此外，對于超市中為顧客配備的購物方便車，要管理有序，擺放整齊，將顧客用后的購物車要及時收集，擺放到規定的位置，防止亂堆亂放，為購物者創造良好的管理秩序。

物業小區的管理方案17

第一章地理位置

“xxx”小區，位于“國家4A級旅游度假區”xx位于xx，與大海近在咫尺。小區總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積x㎡；商鋪面積x㎡；地下停車場x㎡；地上停車場x㎡；車庫x個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。

高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值。xxxx公司是具有物業管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達x多萬㎡。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。

我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使xxx小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使xxx真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。

第二章物業管理要點

◆運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；

◆人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；

◆結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；

◆采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；

管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。

在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：

1、完善服務、誠信待人。

物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的’服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。

2、環境管理責任到人

小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。

3、安全、消防真抓實干

為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。

公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。

公司將通過良好的物業管理，使“xxx”保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。

一、公司追求目標：

◆房屋建筑的完好率達到98％以上；

◆報修及時率達到100％；

◆清潔管理無盲點；

◆設備設施完好率達到98％以上；

◆小區路燈完好率達到100％；

◆管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；

◆有效投訴處理率100％；

◆服務滿意率達95％以上；

◆綠化完好率達到98％以上；

◆道路完好率達到98％；

◆各類管理人員崗前崗中培訓100％；

◆無服務安全事故發生。

二、主要措施

◆完善各項管理制度和管理規定；

◆所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；

◆治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；

◆管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；

◆建立各種資料檔案、報修、養護記錄；

◆各種收費項目、標準公開，合理收費；

◆制定大、中修年度計劃，并負責實施；

◆制定并組織員工培訓計劃的實施；

◆結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。

遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。

三、組織運行機制：

1、建立監督機制；

2、建立信息反饋及處理機制；

3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；

4、管理人員的培訓管理；

5、增強服務意識，量化管理及標準運作；

6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。

四、物業管理制度

1、管理處經理職責；

2、管理人員崗位職責；

3、作業人員崗位職責；

4、員工培訓；

5、管理處運作管理工作規程；

6、人事管理及員工培訓、考核制度；

五、管理處運作管理規程

1、內部運作管理辦法

2、小區秩序管理；

3、清潔管理；

4、綠化管理；

5、消防弱電設備設施管理；

6、供配電設備管理；

7、給排水設備管理；

8、共用設施和共用場地管理；

9、安全操作規程；

10、特約服務管理規定。

（以上各種規定及制度略）

第三章擬采用的管理模式

一、物業管理架構

物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。

本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。

1、辦公室

（1）負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。

（2）負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。

（3）負責內部運行工作的綜合協調。

（4）負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。

（5）總經理指派的其它工作。

2、保潔部

（1）負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。

（2）負責小區內的垃圾清運工作。

（3）上級領導交辦的其它工作。

3、設備維修部

（1）負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。

（2）負責物業機電設備的日常維修保養工作。

（3）制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。

（4）上級領導指派的其它工作。

4、綠化部

（1）負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。

（2）負責小區內的園景設施的養護工作。

（3）上級領導指派的其它工作。

5、秩序管理部

（1）負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。

（2）建立健全、制定物業的各項安全規章制度。

（3）負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。

（4）負責小區應急處理的搶救工作。

（5）上級領導交辦的其它工作。

6、接待部

（1）負責日常業戶來訪接待工作。

（2）負責業戶檔案的建立和管理工作。

（3）負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。

（4）配合辦公室開展員工培訓工作。

（5）上級領導指派的其它工作。

二、物業管理崗位編制及管理架構

xxx物業管理有限公司

物業管理辦公室

業戶接待主管設備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管

業戶接待員設備維修工保潔員綠化工

秩序管理員

備注：根據小區概況，以上崗位編制x人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。

第四章物業管理人員培訓

一、新員工上崗培訓

根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。

1、新員工上崗培訓期為180天。

2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。

二、在崗員工循環培訓

1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。

2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。

3、上崗循環培訓的考核辦法。

在實際工作當中，業戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優化管理的目的。

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